‘Afbraak’ verduidelijkt bij 6% btw afbraak en wederopbouw
6% afbraak en wederopbouw
Oude en nieuwe regeling naast elkaar? Inderdaad! Tot 31.12.2020 kon het verlaagde 6%-btw-tarief enkel genoten worden in 32 steden en gemeenten. Deze ‘32 steden en gemeenten’-regeling blijft onverkort bestaan. Sinds 01.01.2021 geldt echter een nieuwe regeling, zij het dat deze geldt tot en met 31.12.2022.
Twee regelingen, andere voorwaarden? Ja. Zo mag de nieuwe woning in die 32 steden en gemeenten verhuurd worden voor bewoning, terwijl dat in de rest van België in principe niet kan, want daar moet ze de enige en eigen woning van de bouwheer zijn.
Zonder afbraak geen 6% btw! Het 6%-tarief geldt niet als op het kadastraal perceel waarop u een nieuwe woning opricht, niet eerder een gebouw afgebroken werd (FAQ van 23.12.2020, A.2.) .
Tip. Het is voldoende dat het afgebroken gebouw en de wederopgebouwde woning zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden.
Afbraak? In feite betekent dat kortweg dat de sloop van het oude gebouw volledig moet zijn en dus betrekking moet hebben op het volledige gebouw. Een grondige verbouwing waarbij een groot deel afgebroken wordt, maar zonder het volledige pand te slopen, komt dus strikt genomen niet in aanmerking, aldus de Btw tot voor kort...
Ook geen 6%-renovatietarief? Aanvankelijk niet. Een gebouw van minstens tien jaar oud grondig wijzigen door o.m. oude dragende muren en wezenlijke elementen te wijzigen, komt niet meer in aanmerking voor het 6%-renovatietarief. Dat was eigenlijk een nieuwbouw geworden, aldus de Btw. Tegelijkertijd kon het 6%-tarief bij afbraak en wederopbouw niet toegepast worden vermits het oude gebouw niet volledig was afgebroken. De Btw is daar nu echter aan tegemoet gekomen voor zover aan alle voorwaarden voldaan is (FAQ van 23.12.2020, B.6.) .
Aard van het te slopen gebouw
Een gebouw of een woning? In veel gevallen oordeelde de lokale btw-controleur inderdaad dat het 6%-btw-tarief alleen van toepassing kon zijn als het afgebroken onroerend goed ook een privéwoning was. Nochtans was reeds o.m. door de minister van Financiën (parl. vr. nr. 13883, Arens, 23.06.2009) bevestigd dat het af te breken pand een gebouw moest zijn en dus niet zozeer een privéwoning.
Aard gebouw niet van belang. Dat zegt de Btw nu. Het gesloopte gebouw hoeft op zich geen woning te zijn, maar kan ook bv. een loods zijn.
Significante omvang. Dat is inderdaad wat de toenmalige minister van Financiën als bijkomende voorwaarde vooropgesteld heeft. De Btw wijkt daar nu ook niet van af. Een oude woning of loods zullen in principe significant zijn. Een tijdelijke constructie daarentegen, opgetrokken uit niet-duurzame materialen, zal normaal gezien niet aan dit criterium beantwoorden (FAQ van 23.12.2020, B.7.) .
Let op! Er mag geen kennelijke wanverhouding zijn tussen de omvang van het afgebroken gebouw en de nieuw opgerichte gebouwen. Het hangt ook nog af van wat er in de plaats komt.
U moet slopen én heropbouwen? In principe is vereist dat de sloop en de heropbouw uitgevoerd worden door dezelfde persoon (FAQ van 23.12.2020, B.2.) . Dat wil niet zeggen dat u geen beroep kunt doen op onderaannemers.
Tip. Tussen u en onderaannemers geldt 21% btw.