VASTGOED - AFTREKBAARHEID - 15.02.2021

Verhuurd, dus kosten van vruchtgebruik aftrekbaar?

Een BVBA koopt het vruchtgebruik van een appartement en verhuurt het. De fiscus weigert de aftrek door de vennootschap van de afschrijvingen en andere kosten van het vruchtgebruik en krijgt gelijk van de rechter. Waarom?

Een in 2009 opgerichte BVBA koopt een jaar later voor ± € 177.000 het vruchtgebruik van een appartement voor een periode van 15 jaar en haar zaakvoerder de blote eigendom. De vennootschap financiert de aankoop volledig met leningen, o.a. van de zaakvoerder. Ze verhuurt het appartement aan derden. De totale huurinkomsten voor de periode 2010-2016 bedragen ongeveer € 35.000. In 2016 wordt het appartement alweer verkocht.

Standpunt Administratie

De fiscus weigert de aftrek van de afschrijvingen en alle andere kosten van het vruchtgebruik van het appartement. Volgens hem heeft de vennootschap die kosten niet gemaakt om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden.

Standpunt rechter

De fiscus krijgt gelijk van de rechter. De rechter vindt het in het bijzonder opvallend dat het vruchtgebruik al één jaar na de oprichting van de vennootschap aangekocht werd, toen de vennootschap nog geen reserves had, zodat ze het volledige bedrag voor de aankoop heeft moeten lenen. Uit berekeningen blijkt dat het appartement in de zes jaar minder dan een derde van de tijd verhuurd werd. De verkoopprijs lag op het eerste gezicht wel hoger dan de kostprijs voor het geheel, maar wanneer alle kosten in rekening gebracht worden, blijkt het vruchtgebruik de vennootschap een verlies van ± € 106.000 te hebben opgeleverd.

Download het arrest van het hof van beroep te Gent van 03.11.2020 van https://www.tipsenadvies.be , Downloadzone, jaargang 27, nr. 8.

Commentaar

Vruchtgebruik in vennootschap. Zoals u weet, is de fiscus vruchtgebruiken in vennootschappen niet erg genegen. Als u samen met uw vennootschap een pand gesplitst aankoopt, kunt u bijna zeker vragen verwachten van de belastingcontroleur, zowel over de waardering van het vruchtgebruik, als over het gebruik dat uw vennootschap van het pand zal maken. Dat laatste is van belang voor de aftrek van de kosten.

Verhuurd, dus kosten aftrekbaar? Neen, toch niet. Wanneer uw vennootschap het pand verhuurt, is de huur wel een belastbaar inkomen, maar dat volstaat niet als bewijs dat de kosten van het vruchtgebruik gemaakt zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden. U moet ook aantonen dat uw vennootschap bij de aankoop van het vruchtgebruik de bedoeling had om er een winstgevende investering van te maken.

Let op! In een vergelijkbare zaak, heeft de fiscus ook gelijk gekregen, niet enkel van het hof van beroep (Gent, 13.02.2018) , maar ook van Cassatie (Cass., 21.06.2019) .

Tip. Als u het winstoogmerk kunt aantonen, is het normaal gezien geen probleem voor de aftrek als die winst toch niet (meteen) komt. De fiscus kan dus de aftrek van de kosten niet weigeren enkel en alleen omdat ze (tijdelijk) hoger zijn dan de opbrengsten.

Wat doen? Wilt u met uw vennootschap het vruchtgebruik kopen van een pand dat ze zal verhuren, dan stelt u het best vooraf een financieel plan op. Uit dit plan moet blijken dat het uw bedoeling is om van de aankoop een winstgevende investering te maken voor uw vennootschap, en dat dit realistisch is.

Let op! Dit financieel plan moet consistent zijn met de waardering van het vruchtgebruik.

Het volstaat voor de aftrek van de kosten van een vruchtgebruik door uw vennootschap niet dat het pand verhuurd wordt. Toon met een financieel plan bij de aankoop aan dat het uw realistische bedoeling is dat de (huur)inkomsten de kosten zullen overtreffen. Dit financieel plan moet consistent zijn met de waardering van het vruchtgebruik.


Uw volgende stap


Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878