ONROEREND GOED - AAN- EN VERKOOP - 22.03.2021

Belast op verkoop van een jaren geleden gekocht pand?

U heeft bv. 10 of 15 jaar geleden een gebouw gekocht dat u gebruikt heeft voor uw zaak of verhuurd heeft. Nu verkoopt u dit pand met winst, een zgn. meerwaarde. Wanneer is die meerwaarde dan sowieso belastbaar, en wanneer in principe niet, en hoe wordt ze dan eventueel belast?

Wanneer sowieso belastbaar?

‘Gebruikt voor beroep’. Heeft u een gebouw gebruikt voor de uitoefening van de beroepswerkzaamheid, dan is de meerwaarde bij een verkoop belastbaar. Belangrijk is echter dat er een specifieke definitie is van wat in deze context ‘gebruikt voor de beroepswerkzaamheid’ betekent.

Wat wordt daarmee bedoeld? Een gebouw wordt maar beschouwd als gebruikt voor de beroepswerkzaamheid wanneer u het in uw boekhouding opgenomen heeft en/of u afschrijvingen of waardeverminderingen fiscaal in aftrek genomen heeft. Heeft u dat nooit gedaan, dan is de meerwaarde niet belastbaar, ook niet als de fiscus huurinkomsten van het pand belast zou hebben als beroepsinkomsten.

Wat is belastbaar? De belastbare meerwaarde is gelijk aan het positieve verschil tussen de verkoopprijs en de fiscale boekwaarde van het gebouw. Van de verkoopprijs moet u wel nog de kosten aftrekken die u gemaakt heeft voor de verkoop, bv. van een makelaar, een schatter, enz. De fiscale boekwaarde is de aanschaffingswaarde min de fiscaal aanvaarde afschrijvingen.

Hoe belast? De meerwaarde is belastbaar als een beroepsinkomen. Heeft u het gebouw echter ten minste 5 jaar voor uw zaak gebruikt, of verkoopt u het bij de definitieve stopzetting van uw zaak, dan wordt de meerwaarde belast tegen een afzonderlijk tarief van 16,5%.

Tip. In geval van een definitieve stopzetting vanaf de leeftijd van 60 jaar, ingevolge overlijden of omdat u gedwongen wordt door bv. een schadegeval of een handicap, is het tarief maar 10%.

Let op!  Aangezien het gaat om een beroepsinkomen, zijn er ook sociale bijdragen op verschuldigd.

Wanneer in principe niet belastbaar?

Niet ‘gebruikt voor beroep’. Heeft u het gebouw verhuurd, dan is ofwel het ki x 1,4, ofwel de huur min een kostenforfait belast geweest als onroerend inkomen. De winst op de verkoop van een onroerend goed is echter nooit belastbaar als onroerend inkomen. Enkel een belasting als beroepsinkomen of als divers inkomen is eventueel mogelijk.

Wanneer wel belastbaar? Zoals gezegd, is een belasting als beroepsinkomen niet aan de orde als u het pand niet geboekt en/of afgeschreven heeft. Een belasting als divers inkomen is enkel mogelijk als de fiscus bewijst dat de winst het resultaat is van prestaties of handelingen buiten de uitoefening van een beroepswerkzaamheid die geen normale verrichtingen van het beheer van een privévermogen waren.

Tip 1.  Een belasting als zgn. snelle meerwaarde is in de situatie die we hier bespreken niet aan de orde, want daarvoor moet de verkoop plaatsvinden binnen 5 jaar na de aankoop.

Tip 2. Winst op de verkoop van een gebouw waarvan de fiscus de huurinkomsten belast heeft als beroepsinkomsten, maar dat u nooit geboekt en/of afgeschreven heeft, is niet alleen niet belastbaar als beroepsinkomen, maar evenmin als divers inkomen (Cass., 29.01.2021) .

Wat is belastbaar en hoe belast? Als de meerwaarde belastbaar is, is het belastbare bedrag gelijk aan de verkoopprijs min de aankoopprijs, de eventuele verbouwingskosten en de verkoopkosten. Dit bedrag wordt dan belast tegen 33%.

Een meerwaarde op een meer dan 5 jaar geleden gekocht gebouw is ofwel belastbaar als beroepsinkomen, ofwel als divers inkomen. Het eerste is zo als u het gebouw geboekt en/of afgeschreven heeft, het tweede als de fiscus bewijst dat de meerwaarde voortkomt uit ‘niet-normale’ verrichtingen buiten een beroepswerkzaamheid.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878