Grondig verbouwen voortaan steeds tegen 6% btw?

(Ver)bouwen tegen 6% btw

In principe 21% btw. Laat u werken uitvoeren aan een pand, dan moet u op die werken in principe 21% btw betalen. Er bestaan echter een aantal gunstregimes waarbij u kunt (ver)bouwen tegen een verlaagd tarief van 6% btw.

Renovatie van een oud pand tegen 6%. Dit gunsttarief is van toepassing wanneer de werken betrekking hebben op een pand dat minstens tien jaar oud is, en dat na de uitvoering ervan hoofdzakelijk als privéwoning gebruikt zal worden (KB nr. 20, bijlage, tabel A, rubriek XXXVIII, §1) . Van belang is wel dat het een renovatie blijft en dat men niet dermate ingrijpend renoveert dat het in feite om een nieuwbouw gaat.

Opletten met steunmuren! Wat te ingrijpend is, wordt nergens vermeld in de btw-wetgeving, maar uit administratieve commentaren blijkt dat dit met name het geval zal zijn wanneer “de uitgevoerde werken niet meer op relevante wijze steunen op de oude dragende muren (vooral de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het bestaande gebouw” (aanschrijving nr. 6, 22.08.1986, nr. 30; parl. vr. nr. 531, Van der Maelen, 24.04.2010) .

Tip.  De kostprijs van de werken is hierbij in principe niet van belang (Cass., 25.06.2020) .

Afbraak en heropbouw in heel België tegen 6%. Dat is de nieuwe regeling die van toepassing is van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022. Het gaat dan in de eerste plaats om de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning die bestemd is als enige en eigen woning, of die bestemd is voor langdurige verhuur in het kader van sociaal beleid (art. 1quater, §1-3, KB nr. 20) . Daarnaast komt ook de afbraak van een gebouw en de verkoop van een nieuwbouwwoning door een bouwpromotor of een toevallige oprichter onder bepaalde voorwaarden in aanmerking voor het tarief van 6% (art. 1quater, §1-3, KB nr. 20) .

Afbraak en heropbouw in 32 steden tegen 6%. Dat is de regeling die al langer bestaat. In 32 welbepaalde steden heeft men recht op het verlaagde tarief van 6% bij de afbraak van een pand en heropbouw van een woning bestemd als privéwoning (KB nr. 20, bijlage, tabel A, rubriek XXXVII) .

Tip.  In deze 32 steden mag het dus ook gaan om bv. een tweede verblijf of een woning die men verhuurt op de reguliere huurmarkt.

Geen renovatie, maar ook geen volledige afbraak

Valt u dan uit de boot voor het 6%-tarief? Het is immers mogelijk dat er enerzijds geen sprake meer is van een renovatie omdat de werken niet langer voldoende steunen op de dragende muren. Anderzijds wordt het bestaande pand ook niet volledig afgebroken. U riskeert in dat geval dus tussen wal en schip te vallen, waardoor u naast het 6%-tarief grijpt.

Volledige afbraak is niet nodig! De Administratie komt nu met een toegeving. In dit specifieke geval worden de werken voor de toepassing van het gunstregime van 6% gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw (FAQ van 23.12.2020, B.1. en B.6.) .

Tip.  Het af te breken pand moet geen woning zijn. Het kan dus gaan om de afbraak van bv. een loods of een kantoor. Dit is op zich niets nieuws, maar hierover bestond in de praktijk toch nog veel twijfel, daarom dat de Administratie dit nu uitdrukkelijk bevestigt.