FISCAAL - ONROEREND GOED - 02.03.2021

Langere herbeleggingstermijn door corona?

U heeft enkele jaren geleden een pand met winst verkocht die u zgn. gespreid wilde laten belasten door te herinvesteren in een ander gebouw. U heeft daarvoor nog wel tijd tot het einde van 2021, maar door de coronacrisis heeft uw bouw vertraging opgelopen. Is dat een probleem en wat kunt u desgevallend doen?

Gespreide taxatie en herbelegging

Uitgangssituatie. U verkocht tijdens boekjaar 2017 een gebouw, dat al vijf jaar afgeschreven werd, voor € 250.000 en maakte hierop een winst (meerwaarde) van € 50.000. U koos voor de zgn. gespreide taxatie en dus moet u de volledige verkoopprijs van € 250.000 herbeleggen in afschrijfbare investeringen opdat de winst van € 50.000 dan gespreid belast wordt gedurende de afschrijvingstermijn van de herbelegging.

Herbeleggingstermijn van drie jaar of vijf jaar. De tijd die u heeft om te herinvesteren, hangt samen met het soort investering dat u doet. Is dat een investering in bv. een machine, meubilair of dergelijke, dan heeft u drie jaar de tijd, te rekenen vanaf 01.01.2017. Aangezien u ervoor koos om te herinvesteren in een gebouw, krijgt u vijf jaar de tijd. Uw herbeleggingstermijn loopt dus nog tot en met 31.12.2021.

Nieuwbouw loopt vertraging op?

Nog (lang) niet klaar. U bent wel al bezig met die nieuwbouw, maar klaar is die nog niet. Het is zelfs zo dat u vreest of die wel op tijd af zal zijn, lees: tegen 31.12.2021.

Corona als excuus? Uw bouwwerken werden ook nog bemoeilijkt door vertragingen in de bouwsector als gevolg van de coronacrisis. Aan de minister werd dan ook gevraagd of dit geen overmacht is en de herbeleggingstermijn verlengd mag worden met het aantal maanden dat de bouwwerkzaamheden stillagen (mond. parl. vr., Piedboeuf, 28.10.2020) .

Die vlieger gaat niet op! De minister vindt niet dat er sprake is van overmacht, omdat er in de wetgeving inzake de gespreide belasting geen sprake is van overmacht en ook in de fiscale coronawetten werd de herbeleggingstermijn niet verlengd.

Gevolgen bij niet-tijdige herbelegging?

Gespreide taxatie volledig geweigerd! Zo u per 31.12.2021 bv. nog maar € 210.000 geïnvesteerd heeft in plaats van € 250.000, dan zal de volledige meerwaarde van € 50.000 belast worden in boekjaar 2021. Er wordt dus niet pro rata gewerkt!

Let op!  Die gespreid belastbare meerwaarde die dan in één keer belastbaar wordt in 2021, wordt dan niet belast tegen het vennootschapstarief van 20% of 25%, maar tegen het hogere tarief van 2017, nl. het jaar waarin ze behaald werd.

Ook interesten te betalen. Inderdaad en die kunnen serieus oplopen omdat ze beginnen te lopen vanaf 01.01 van het aanslagjaar waarvoor de vrijstelling toegestaan is. In ons voorbeeld is dat dus sinds 01.01.2018.

Dus zeker dit jaar goed opvolgen. Absoluut! Vraag eventueel aan uw boekhouder om dit cijfermatig mee in het oog te houden.

Wat kan er u helpen? Mocht tegen het jaareinde blijken dat uw pand nog niet af is, dan kunt u eventueel kijken of er eind 2021 nog voorschotten betaald zijn voor de bouw. Die kunt u dan activeren om zo alsnog voldoende geherinvesteerd te hebben. Ook als u bepaalde bijkomende kosten activeert en afschrijft, tellen die mee als herbelegging.

Corona is geen reden waardoor u extra tijd krijgt om uw herbelegging te doen. Volg dus met uw boekhouder op dat de volledige verkoopprijs op tijd herbelegd is. Zo niet is de meerwaarde belastbaar tegen het tarief van het jaar waarin ze behaald is, verhoogd met interesten. Ga eind 2021 desgevallend na of u voorschotten en/of bepaalde kosten gelinkt aan de bouw kunt activeren. Ze tellen dan mee als herbelegging en zo komt u mogelijkerwijze toch nog aan het benodigde herbeleggingsbedrag.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878