Nieuwe woning kopen tegen 6% btw?

Registratierechten of btw?

Registratierechten of btw. Koopt men een gebouw, dan zijn hierop in principe registratierechten verschuldigd. Gaat het echter om de aankoop van een nieuw gebouw, dan is die aankoop (verplicht of optioneel) onderworpen aan btw i.p.v. registratierechten.

Zgn. nieuw gebouw. Volgens de Btw wordt een gebouw geacht ‘nieuw’ te zijn tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming. Stel dat een pand voor het eerst in gebruik genomen wordt in de loop van 2021, dan blijft dat voor de Btw nieuw t.e.m. 31 december 2023. Elke verkoop t.e.m. 31 december 2023 moet/kan dus gebeuren met toepassing van btw.

Verplicht of optie? Dat hangt af van de hoedanigheid van de verkoper. Gaat het om een beroepsoprichter (bv. een projectontwikkelaar), dan moet het nieuwe gebouw steeds met btw verkocht worden. Verkoopt een particulier een nieuw gebouw, dan kan die kiezen tussen btw of registratierechten.

6% btw bij afbraak en wederopbouw?

Waarover gaat het? Wordt de woning verkocht met btw, dan moet dat in principe gebeuren tegen het normale btw-tarief van 21%. Sinds 1 januari 2021 kan de verkoop die volgt op de afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning, onder bepaalde voorwaarden echter het verlaagde btw-tarief van 6% genieten (art. 1quater, §3 KB nr. 20) .

Hoedanigheid van de koper. De koper moet de nieuwe woning ofwel gebruiken als enige en eigen woning, ofwel voor minstens 15 jaar verhuren in het kader van het sociaal beleid. In het eerste geval moet de koper een privépersoon zijn (omwille van de domicilievereiste), in het tweede geval kan de koper zowel een privépersoon als een rechtspersoon (bv. een VZW of een vennootschap) zijn.

Hoedanigheid van de verkoper. De verkoper kan een rechtspersoon (bv. een bouwpromotor) zijn, maar evengoed een particulier die dan voor deze verkoop de hoedanigheid van zgn. toevallige btw-plichtige heeft (circ. 2021/C/18, 5.1., 25.02.2021) .

Let op!  De verkoper moet de afbraak- en heropbouwwerken in principe zelf gedaan hebben of zelf hebben laten doen.

Gezamenlijke verklaring. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief is vereist dat de verkoper en de koper een gezamenlijke verklaring nr. 111/3 indienen. Dat moet gebeuren uiterlijk op het moment van de verkoop of het tijdstip van de voorlopige oplevering (in geval van verkoop op plan). Die indiening gebeurt in principe elektronisch, via MyMinfin.

Tip. Men dient deze verklaring het best zo snel mogelijk in, zodat ook het uitreiken van voorschotfacturen en/of de betaling van voorschotten reeds het verlaagde btw-tarief zou kunnen genieten (circ. 2021/C/18, 5.4.3., 25.02.2021) .

Tijdelijke maatregel. Het verlaagde btw-tarief van 6% geldt slechts voor een periode van twee jaar, nl. van 1 januari 2021 t.e.m. 31 december 2022. Enkel de btw die opeisbaar geworden is in die periode, kan het verlaagde btw-tarief genieten.

Tip . Ook lopende projecten, aangevangen vóór 1 januari 2021, komen in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief, met dien verstande uiteraard dat de schijven die al gefactureerd of betaald zouden zijn vóór 1 januari 2021 definitief aan het normale btw-tarief van 21% onderworpen blijven.