PRIVÉWONING IN VENNOOTSCHAP - VRUCHTGEBRUIK - 02.04.2021

Belast bij verkoop van gesplitst gekocht pand?

Een vennootschap verkoopt het vruchtgebruik van een pand voordat de termijn ervan verstreken is. De fiscus belast de vennootschap op een toegekend zgn. abnormaal of goedgunstig voordeel, omdat ze te weinig voor het vruchtgebruik zou gekregen hebben. Ging de rechter daarmee akkoord op 16.09.2020?

Gesplitst gekocht, samen verkocht

Gesplitst gekocht. Koopt uw vennootschap het vruchtgebruik van een pand en u privé de blote eigendom, dan is dit een zgn. gesplitste aankoop. Uw vennootschap betaalt dan de waarde van het vruchtgebruik en u betaalt de waarde van de blote eigendom, zijnde de waarde van de volle eigendom min die van het vruchtgebruik.

Samen verkocht. Eindigt het vruchtgebruik na de afgesproken termijn, dan wordt u automatisch volle eigenaar. Wat u daarna doet met het pand (het houden of het verkopen) is uw zaak, daar heeft uw vennootschap niets meer mee te maken. Wilt u het pand echter verkopen voordat de termijn van het vruchtgebruik verstreken is, dan bent u met twee verkopers, nl. u privé voor de blote eigendom en uw vennootschap voor het vruchtgebruik.

Hoe de prijs verdelen? U moet de prijs verdelen volgens de verhouding tussen de waarde van het vruchtgebruik en de waarde van de blote eigendom. Belangrijk is dat het hierbij gaat om de verhouding tussen die waardes op het moment van de verkoop, niet van de aankoop. Het vruchtgebruik wordt met het verstrijken van de tijd immers steeds minder waard en de blote eigendom evenredig meer. De waarde van het vruchtgebruik moet op dat moment dus opnieuw berekend worden.

Hoe zit dat dan fiscaal?

Bij de aankoop. De fiscus zal kritisch kijken naar de verdeling van de aankoopprijs tussen uw vennootschap en u. Hij zal u proberen te belasten op een voordeel alle aard (VAA) als hij vindt dat u te weinig betaalde voor de blote eigendom, of m.a.w. het vruchtgebruik overgewaardeerd is.

Bij de verkoop. Verkoopt u samen met uw vennootschap het pand, dan zal de fiscus ook de verdeling van de verkoopprijs onder de loep nemen en controleren of het vruchtgebruik niet ondergewaardeerd is. De eventuele meerwaarde die uw vennootschap behaalt, is immers belastbaar, maar de winst die u maakt op de blote eigendom is in principe belastingvrij! U heeft er dus fiscaal belang bij om het vruchtgebruik laag in te schatten.

Voorbeeld uit de rechtspraak. Een vennootschap verkoopt het vruchtgebruik van een pand dat ze zes jaar eerder gesplitst aangekocht had met de zaakvoerder en zijn echtgenote. De vennootschap boekt geen meerwaarde, omdat de verkoopwaarde van het vruchtgebruik gelijk zou zijn aan de boekwaarde. De fiscus herberekent het vruchtgebruik en stelt vast dat er wel een meerwaarde is die (dus) naar de blote eigenaars gegaan is. Hij belast dit bedrag als een door de vennootschap toegekend abnormaal of goedgunstig voordeel. De rechter is het daarmee eens (Brussel, 16.09.2020) .

Geen VAA? Neen, dat is een beetje eigenaardig aan deze zaak. Normalerwijs belast de fiscus het voordeel uit de onderwaardering van het vruchtgebruik als VAA bij de bedrijfsleider in plaats van als abnormaal of goedgunstig voordeel bij de vennootschap. Uit het arrest blijkt niet waarom dat hier niet gebeurd is. Mogelijk had de man op het moment van de verkoop al ontslag genomen als zaakvoerder, waardoor de fiscus het verband tussen het voordeel en de beroepswerkzaamheid van de man niet (meer) kon aantonen.

Tip.  In de vennootschap wordt het voordeel belast tegen 20% en/of 25%. Privé kan het tarief tot 50% (+ gemeentebelasting) gaan en zijn er bovendien sociale bijdragen verschuldigd.

Verkoopt u samen met uw vennootschap een gesplitst aangekocht pand, dan moet u de waarde van het vruchtgebruik herberekenen op dat moment. De fiscus kan een onderwaardering belasten als een VAA bij u, of – als u geen bedrijfsleider meer bent op dat ogenblik – als abnormaal of goedgunstig voordeel bij uw vennootschap.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878