Ook ‘gesplitst’ aankopen tegen 6% btw?
Nieuwe woning kopen tegen 6% btw
In principe tegen 21% btw. Wordt een woning verkocht met btw, dan moet dat in principe gebeuren tegen het normale btw-tarief van 21%.
6% btw bij afbraak en heropbouw! Van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022 kan de verkoop die volgt op de afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning, het verlaagde btw-tarief van 6% genieten. Voorwaarde is wel dat de koper die woning voor minstens vijf jaar zal gebruiken als ‘enige en eigen woning’ (art. 1quater, §3 KB nr. 20) .
Eigen woning? Dat houdt kortweg in dat de koper de woning zelf zal moeten bewonen en er zijn domicilie zal moeten vestigen. Deze domicilievereiste zal in principe aangetoond moeten worden door een inschrijving in het register van de burgerlijke stand (circ. 2021/C/18, nr. 4.1.1.2., 25.02.2021) .
Enige woning? Dat betekent dat de koper geen andere gebouwen mag bezitten die geheel of gedeeltelijk als woning gebruikt worden. Heeft de koper nog andere gebouwen in zijn bezit (bv. een opslagruimte of een garage), dan is dat dus geen probleem (circ. 2021/C/18, nr. 4.1.1.3., 25.02.2021) .
Let op 1! Het bezit van een zakelijk recht (bv. blote eigendom of vruchtgebruik) op een andere woning geldt reeds als ‘verhinderd bezit’. Het geldt niet alleen voor volle eigendom.
Let op 2! Gaat het om een koppel (gehuwden of wettelijk samenwonenden) dat koopt, dan worden beide partners als één geheel beschouwd. Heeft een van de partners al een woning, dan valt men dus volledig uit de boot.
Tenzij door erfenis! Woningen waarvan de koper mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is ingevolge erfenis, tellen echter niet mee en worden dus buiten beschouwing gelaten.
Let op! Erfde de koper de volle eigendom of kreeg hij een woning geschonken, dan wordt met die woning wél rekening gehouden.
Wat bij een gesplitste aankoop?
Gesplitste aankoop? Dat is een veel gebruikte techniek bij successieplanning. Hierbij kopen de ouders het vruchtgebruik van een pand, terwijl de kinderen de blote eigendom ervan kopen. Als de ouders later overlijden, zal het vruchtgebruik uitdoven en belastingvrij overgaan op de kinderen.
Voorbeeld. Stel, een bouwpromotor laat een oud kantoorgebouw afbreken en in de plaats ervan wordt er een nieuw appartementsgebouw opgericht. Een van de appartementen wordt door de ouders samen met hun dochter aangekocht via de techniek van de gesplitste aankoop (de ouders kopen het vruchtgebruik en de dochter de blote eigendom). De ouders gaan in het appartement wonen en vestigen er hun domicilie. Voor hen is het hun enige woning. De dochter blijft wonen in een woning die ze huurt, ook voor haar is het de enige woning.
Enkel voor vruchtgebruiker eigen woning! De verkoop van het vruchtgebruik aan de ouders kan gebeuren met toepassing van het verlaagde tarief van 6% btw, indien aan de overige voorwaarden voldaan is. De verkoop van de blote eigendom aan de dochter is echter uitgesloten van het verlaagde btw-tarief. Er is immers niet voldaan aan de voorwaarde dat het moet gaan om haar eigen woning.