VASTGOED - VRUCHTGEBRUIK - 26.04.2021

Wijzigingen voor gesplitste aankoop met vennootschap?

Het Burgerlijk Wetboek (BW) wordt de volgende jaren geleidelijk vervangen door een nieuwe versie. Op 01.09.2021 worden er wijzigingen inzake vruchtgebruik van kracht. Welke daarvan zijn van belang voor de gesplitste aankoop van een pand met een vennootschap en zijn er ook fiscale consequenties?

Welke wijzigingen?

Langere maximumduur. Momenteel kan een vruchtgebruik voor een vennootschap voor ten hoogste 30 jaar gevestigd worden. In het nieuwe recht bedraagt die maximale duur 99 jaar.

Faillissement of vereffening. In het huidige recht wordt meestal aangenomen dat het vruchtgebruik van een vennootschap eindigt wanneer de vennootschap failliet verklaard wordt of vereffend wordt. Dat staat echter niet zwart op wit in het huidige BW. In het nieuwe BW is dat wel het geval, zodat daarover geen discussie meer bestaat.

Twee soorten herstellingen. Het nieuwe BW maakt zoals het oude een onderscheid tussen onderhoudsherstellingen en grove herstellingen, maar beide soorten herstellingen worden nu beter gedefinieerd. Onderhoudsherstellingen zijn volgens de nieuwe definitie de herstellingen die, op korte of lange termijn, nodig zijn om de waarde van het goed te vrijwaren, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht (art. 3.153 nieuw BW) . Grove herstellingen worden in het nieuwe recht gedefinieerd als de herstellingen van het goed of van zijn inherente bestanddelen of waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed te boven gaan (art. 3.154 nieuw BW) .

Verdeling herstellingen. Volgens het oude BW zijn de grove herstellingen volledig ten laste van de blote eigenaar, tenzij daarvan contractueel afgeweken wordt. Volgens het nieuwe BW blijft het de blote eigenaar die de grove herstellingen moet (laten) uitvoeren, maar hij kan wel eisen dat de vruchtgebruiker meebetaalt voor de kosten ervan, in verhouding tot de waarde van het vruchtgebruik tegenover de waarde van de volle eigendom. De onderhoudsherstellingen blijven zoals in het oude recht volledig ten laste van de vruchtgebruiker.

Tip.  Zoals vroeger zijn de onderhoudsherstellingen voor een vruchtgebruiker ruimer dan die voor een huurder. Een huurder moet immers enkel de ‘geringe’ onderhoudsherstellingen betalen (art. 1754 oud BW) .

Verzekering. De vruchtgebruiker is verplicht om het onroerend goed te verzekeren voor de gebruikelijke risico’s en de premies te betalen (art. 3:151 nieuw BW) . De verzekering moet gebeuren voor de volle eigendomswaarde van het pand.

Welke fiscale consequenties voor...

... een bestaand vruchtgebruik? De wijzigingen treden zoals gezegd in werking op 01.09.2021 en gelden enkel voor rechtshandelingen en -feiten vanaf dan. Heeft u met uw vennootschap vóór die datum een pand gesplitst aangekocht, dan zijn de nieuwe regels daarop niet van toepassing, tenzij u iets anders overeenkomt. Er zijn dus ook geen fiscale consequenties.

... een nieuw vruchtgebruik? Voor een vruchtgebruik dat uw vennootschap koopt vanaf 01.09.2021, zijn er ook geen fiscale consequenties, of toch niet in uw nadeel. De nieuwe regels leggen immers in principe meer kosten ten laste van de vruchtgebruiker, uw vennootschap dus, aangezien u als blote eigenaar voortaan kunt eisen dat ze een deel van de grove herstellingen betaalt. De fiscus kan dus de gedeeltelijke tenlasteneming van die herstellingskosten door uw vennootschap niet meer bij u belasten als een voordeel, zoals hij nu soms doet, met als argument dat dit een afwijking is van de burgerrechtelijke regels voor een vruchtgebruik.

De wijzigingen gelden in principe enkel voor nieuwe vruchtgebruiken vanaf 01.09.2021. De belangrijkste wijziging is dat grove herstellingen proportioneel ten laste gelegd kunnen worden van de vruchtgebruiker. Dit is fiscaal in uw voordeel omdat de fiscus niet meer kan zeggen dat u afwijkt van het BW als uw vennootschap die kosten betaalt.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878