Kadastraal inkomen van uw pas gekochte woning herzien?
Bewaar indienen tegen ki
Waarom is het ki zo van belang? Het belang van het ki kan moeilijk overschat worden. Zo vormt het ki de basis voor onder meer de berekening van de onroerende voorheffing en het onroerend inkomen dat mogelijk belast wordt in de personenbelasting.
Hoe bepaald? Door het kadaster, op basis van de normale nettohuurwaarde op 1 januari 1975 of op basis van het ki van andere woningen waarmee het vergelijkbaar is. Zijn er geen referentiepunten, dan stelt men het ki vast op 5,3% van de verkoopwaarde op 1 januari 1975.
Niet akkoord? Dan kan men bezwaar indienen. Een dergelijk bezwaar is echter enkel mogelijk bij een betekening van het ki, dus bij nieuwbouw (nieuw vastgesteld ki) of bij een (omvangrijke) verbouwing (wijziging van het ki).
Wanneer en waar indienen? Via een aangetekend schrijven aan de bevoegde dienst van het kadaster, binnen de twee maanden, te rekenen vanaf de datum van betekening (art. 499 WIB 92) .
Let op! Men moet in deze brief een concreet tegenvoorstel doen. Enkel vermelden dat men er niet mee akkoord gaat, is dus niet voldoende.
Geen akkoord? Komt men niet tot een akkoord, dan kan men eventueel een beroep doen op de Fiscale Bemiddelingsdienst. Levert ook dat niets op, dan worden er één of drie ‘scheidsrechters’ aangesteld die een bindende beslissing nemen omtrent het ki, in het kader van de arbitrageprocedure (art. 501bis WIB 92) .
Tip. Deze arbitrageprocedure is niet verplicht. U kunt dus ook rechtstreeks naar de rechtbank stappen (Cass., 06.03.2015) .
Ook bij aankoop woning?
Eens een ki, altijd een ki... Koopt u een woning, dan geeft de aankoop op zich u niet het recht om bezwaar in te dienen tegen de waarde van het ki van deze woning (art. 498 WIB 92) . Start u hiervoor een procedure op, dan zal de fiscus dat bezwaar dus sowieso afwijzen.
Bevestigd door het Grondwettelijk Hof. Dit principe werd onlangs nog eens uitdrukkelijk bevestigd door het Grondwettelijk Hof (GwH, nr. 51/2021) . Het feit dat de koper zich moet neerleggen bij de waarde van het vroeger toegekende ki, vormt volgens het Hof geen ongeoorloofde schending van het eigendomsrecht.
Tenzij verbouwing! Is de koper echter van plan om bepaalde werken uit te voeren aan de woning, dan geven deze werken mogelijk aanleiding tot een herschatting van het ki (art. 473 WIB 92) . Het gaat dan bv. om de omvorming van een zolder tot slaapkamer, het bijbouwen van een veranda of het plaatsen van een carport. Deze herschatting biedt uw klant meteen ook de kans om de waarde van het ki te betwisten.
Let op! Louter energiebesparende renovaties (bv. het plaatsen van dubbelglas of dakisolatie) hebben geen invloed op het ki.
Tenzij ‘speciale herziening’! Kunt u aantonen dat er, sinds de betekening van het ki, sprake is van ‘nieuwe en blijvende omstandigheden veroorzaakt door overmacht, door werken of overheidsmaatregelen of door toedoen van derden, buiten elke wijziging van het onroerend goed om’ (bv. de aanleg van een drukke weg in de nabijheid van de woning), dan kunt u om een speciale herziening vragen. Er moet dan wel sprake zijn van een daling van het ki van minstens 15% (art. 491 WIB 92) .