VASTGOED - 07.06.2021

Als verkoper pand gebreken verzweeg...

De verkoper van een onroerend goed sluit zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken meestal uit. Is zo’n clausule in een verkoopovereenkomst ook geldig? Kan de verkoper zich ook op die clausule beroepen als hij het gebrek wel kende, maar dat voor u als koper verzweeg? Welke stappen kunt u dan ondernemen? Hoe bewijst u dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek? Waarom wacht u in zo’n situatie het best niet te lang, vooraleer u actie onderneemt?

Verborgen gebreken. De verkoper van een onroerend goed moet de koper in principe vrijwaren voor verborgen gebreken aan het verkochte pand. Verborgen gebreken zijn gebreken die niet opgemerkt kunnen worden bij een eerste grondig onderzoek van de woning, zoals de aanwezigheid van huiszwam of boktor, gevelstenen die onvoldoende vorstbestendig zijn, een gebrekkige fundering van de woning, een vochtprobleem dat niet dadelijk zichtbaar is, ... Als de verkoper het gebrek meedeelde vóór de verkoop, dan kan dat gebrek niet langer als een verborgen gebrek aanzien worden. Om de aansprakelijkheid van de verkoper te kunnen inroepen, moet het gebrek ook voldoende ernstig zijn. Bovendien moet het gebrek minstens in de kiem reeds aanwezig geweest zijn wanneer de eigendom overging van de verkoper naar de koper.

Exoneratiebeding. In nagenoeg alle verkoopovereenkomsten voor onroerende goederen staat een clausule die bepaalt dat de verkoper niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken aan het door hem verkochte pand. Zo’n bepaling is ook perfect geldig. De wet zegt immers dat de verkoper moet instaan voor de verborgen gebreken, zelfs wanneer hij die niet kende, tenzij hij uitdrukkelijk heeft bedongen dat hij niet tot vrijwaring gehouden zal zijn voor gebreken die hij niet kende (art. 1643 BW) . Ook een minder verregaande clausule waarin de verkoper geen garantie geeft voor welbepaalde verborgen gebreken is geldig.

Beroepsverkoper. Op de voorgaande regel kan een uitzondering gelden als de verkoper een beroepsverkoper is, zoals een bedrijf dat systematisch woningen opkoopt om ze nadien – al dan niet na een (beperkte) renovatie – opnieuw te verkopen. Als zo’n beroepsverkoper een exoneratieclausule laat opnemen in de verkoopovereenkomst, dan wordt over het algemeen aangenomen dat die clausule niet geldig is. De verkoper zou dan al moeten bewijzen dat hij het gebrek echt niet kon kennen, ondanks zijn professionele kennis en ervaring.

Verzwegen? Als de verkoper het gebrek kende op het moment van de verkoop, maar u er niet over informeerde, dan kan hij zich voor dat gebrek ook niet exonereren. Hij is dan wel degelijk aansprakelijk voor het verborgen gebrek, ook al staat er een exoneratiebeding in de verkoopovereenkomst. U kunt dan immers stellen dat de verkoper te kwader trouw was. U beschikt als koper eventueel nog over andere mogelijkheden om de verkoper aan te spreken. Zo kunt eventueel inroepen dat er sprake was van bedrog en op die basis de nietigverklaring van de verkoopovereenkomst en/of een schadevergoeding vragen. Bent u zelf verkoper en heeft u kennis van een ernstig gebrek dat niet dadelijk opgemerkt kan worden, meld dat dan aan de koper. Zorg er ook voor dat u over een bewijs van die melding beschikt, bv. door het gebrek in de verkoopovereenkomst te vermelden.

Bewijs. U zal als koper de kwade trouw van de verkoper wel moeten kunnen aantonen. Dat is vaak verre van eenvoudig. U kunt eventueel een expert aanstellen. Die kan dan nagaan of de verkoper maatregelen nam om het gebrek te camoufleren, door bv. een nieuwe laag verf aan te brengen op een muur met een vochtprobleem. Ook als de verkoper bepaalde herstellingswerken uitvoerde of liet uitvoeren, kan daaruit weleens kwade trouw afgeleid worden. Bij een lek zou de kennis van de verkoper bv. eventueel ook afgeleid kunnen worden uit het feit dat de verkoper een zeer aanzienlijke waterrekening had, enz. Het is alleszins aangewezen om het advies in te winnen van een advocaat omtrent uw kansen op succes, vooraleer u effectief een actie tegen de verkoper van het pand onderneemt.

Wat vragen? Als de verkoper een ernstig verborgen gebrek verzweeg, dan kunt u eisen dat u het pand mag teruggeven en dat de verkoper u de verkoopprijs terugbetaalt. U kunt dan daarbovenop een schadevergoeding vragen, voor de verkooprechten en notariskosten, de dubbele verhuiskosten, de kosten van herstellingen en inrichtingswerken die u reeds uitvoerde, ... U kunt als alternatief eventueel ook een prijsvermindering vorderen waarbij de verkoper u een gedeelte van de door u betaalde aankoopsom moet terugbetalen. U kunt dan dat deel terugvragen dat u niet betaald zou hebben als u op de hoogte was geweest van het gebrek. U kunt daarentegen niet vragen dat de verkoper op zijn kosten de nodige herstellingen laat uitvoeren.

Termijn. U moet uw vordering instellen binnen een korte termijn nadat u kennis gekregen heeft van het gebrek. De wet bepaalt niet over welke termijn u precies beschikt. Alles hangt immers af van de concrete omstandigheden. De korte termijn begint daarbij te lopen vanaf het moment dat u het verborgen gebrek ontdekte. Er kan wel enkel sprake zijn van een verborgen gebrek als dat gebrek minstens reeds in de kiem aanwezig was op het moment van de verkoop van het pand.

In de meeste verkoopovereenkomsten van onroerende goederen staat dat de verkoper geen garantie geeft voor verborgen gebreken. Zo’n bepaling is meestal ook geldig. De verkoper kan zich echter niet op die clausule beroepen voor gebreken die hij kende, maar voor u verzweeg. Als u dat kunt bewijzen, dan kunt u de ontbinding van de koop en een schadevergoeding vorderen of een prijsvermindering eisen. U moet uw vordering wel instellen binnen een korte termijn na de ontdekking van het gebrek. Als u gekocht heeft van een professionele verkoper, dan is het aan de verkoper om te bewijzen dat hij het gebrek niet kon kennen, ondanks zijn professionele kennis en beroepservaring.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878