Verhuren met btw: wat komt hier allemaal bij kijken?
Soms btw-plichtig bij verhuur
Verhuren met btw. Verhuurt u een pand, dan moet u in bepaalde gevallen verplicht btw aanrekenen. Het gaat dan bv. om de terbeschikkingstelling van een vakantiewoning met extra diensten of de kortdurende verhuur van bv. een pop-upwinkel (maximaal 6 maanden).
Let op! Het maakt hierbij voor de btw niet uit of u als verhuurder een natuurlijk persoon (particulier) dan wel een vennootschap bent.
Kunt u daar niet onderuit komen? Mogelijk wel! Bent u als verhuurder niet btw-plichtig door een andere economische activiteit en is uw jaarlijkse omzet uit de verhuur niet hoger dan € 25.000, dan kunt u opteren voor de zgn. kleineondernemingsregeling. Die komt erop neer dat u nog wel altijd een btw-nummer moet hebben, maar wel vrijgesteld bent van de meeste andere btw-verplichtingen, zoals het aanrekenen van btw aan de huurder.
Verhuur met btw: btw-verplichtingen
Btw-nummer aanvragen. Heeft u nog geen btw-nummer, dan moet u er een aanvragen. U heeft immers een btw-nummer nodig om btw aan te rekenen en btw te recupereren. U moet hiervoor een zgn. formulier 604A (‘Aanvraag tot identificatie voor btw-doeleinden’) indienen bij het btw-controlekantoor dat bevoegd is voor de plaats waar u gevestigd bent (art. 53, §1, lid 1 W.Btw) .
Btw-aangiftes indienen. Vervolgens moet u, in principe per kwartaal, een btw-aangifte indienen. Hierin moet u zowel de verschuldigde btw (die u aanrekent aan uw klanten) als de aftrekbare btw (de btw die u zelf betaald heeft) opnemen.
Btw betalen. Heeft u méér verschuldigde btw dan aftrekbare btw, dan moet u het verschil doorstorten aan de Administratie. In het omgekeerde geval heeft u een btw-tegoed, dat u kunt terugvragen of overdragen (meenemen) naar uw volgende btw-aangifte.
Ook recuperatie van btw!
Recht op aftrek van btw. Het voordeel van een met btw te belasten verhuur is natuurlijk dat u recht op aftrek heeft van de btw die u zelf betaald heeft met betrekking tot uw pand.
Welke btw? In de eerste plaats de btw die u zelf betaald heeft op de aankoop of de oprichting van het pand. Daarnaast kunt u ook de btw aftrekken die u betaald heeft op de onderhouds- en herstellingswerken en op de inrichting van het pand.
Let op! Gaat het bv. om een vakantiewoning waar u zelf soms ook verblijft, dan is de btw voor dat privégebruik niet aftrekbaar. U moet de btw-aftrek dan beperken tot de periodes dat het pand te huur aangeboden wordt.
Btw die u in het verleden betaald heeft? Ook die kunt u (gedeeltelijk) recupereren, op voorwaarde dat de zgn. herzieningstermijn nog niet verstreken is. Voor de aankoop of oprichting van een nieuw gebouw bedraagt die termijn 15 jaar. Voor verbeterings- of omvormingswerken van een gebouw is dat slechts 5 jaar.
Slechts gedeeltelijk! U kunt deze btw echter slechts recupereren voor de nog te lopen jaren van de herzieningstermijn. Voor een nieuw gebouw dat u 3 jaar geleden in gebruik genomen heeft, kunt u dus nog 12/15 van de betaalde btw terugvragen.