Winst op gesplitst gekochte gezinswoning privé belastbaar?

Winst op verkoop gezinswoning

Belasting bij ‘snelle verkoop’. Verkoopt u privé een gebouw (bv. een kantoor, een huis, een appartement, enz.) binnen de vijf jaar na aankoop, dan wordt de eventuele winst die u maakt op die verkoop als een zgn. divers inkomen belast tegen 16,5% (te verhogen met de gemeentebelasting). Een verkoop na vijf jaar is in principe vrijgesteld van personenbelasting (art. 90, lid 1, 10° WIB 92; art. 171, 4° e WIB 92) .

Uitzondering voor de gezinswoning! De winst die u maakt op de verkoop van uw gezinswoning is vrijgesteld, zelfs als u deze binnen de vijf jaar verkoopt. Voorwaarde is alleen dat uw domicilie hier de laatste twaalf maanden vóór de verkoop gevestigd was (art. 93bis, 1° WIB 92) .

Gesplitst aangekocht met uw BV of NV

‘ Klassieke’ gesplitste aankoop. Hierbij koopt uw vennootschap het vruchtgebruik van de woning en u als bedrijfsleider de blote eigendom. Dit heeft als voordeel dat u maar een klein deel van de aankoopprijs moet financieren met uw privévermogen. Op het einde van het vruchtgebruik (bv. na 20 jaar of bij de ontbinding van uw vennootschap), wordt u vervolgens automatisch volle eigenaar van de woning.

Gezinswoning wordt verkocht. Verkoopt u een dergelijke gesplitst aangekochte gezinswoning, dan verkoopt u privé dus enkel de blote eigendom. Gaat het om een ‘snelle verkoop’ binnen de vijf jaar, dan is de winst die u hierbij maakt belastbaar. De vrijstelling bij de verkoop van de gezinswoning is immers enkel van toepassing als u de volle eigenaar of vruchtgebruiker bent. Dat heeft de rechter onlangs uitdrukkelijk bevestigd (Antwerpen, 30.03.2021) .

Tip 1. Verkoopt u de woning pas na vijf jaar, dan is de winst die u verwezenlijkt op de blote eigendom vrijgesteld overeenkomstig de gewone regeling.

Tip 2. De periode van vijf jaar start bij de notariële aankoopakte en eindigt bij de notariële verkoopakte.

Enkel belast op de ‘nettomeerwaarde’! U wordt slechts belast op de zgn. nettomeerwaarde. Om die te bepalen mag u eerst de aankoopprijs verhogen met 25%, en daarbovenop kunt u die verhoogde aankoopprijs nog eens met 5% verhogen per volledig jaar waarin u (blote) eigenaar was van de woning. U mag ook rekening houden met eventuele renovatiekosten die u gemaakt heeft. Ten slotte mag u ook de verkoopkosten (bv. ereloon makelaar) van de verkoopprijs aftrekken.

‘Omgekeerde’ gesplitste aankoop. Hierbij koopt uw vennootschap de blote eigendom van de woning en u als bedrijfsleider het vruchtgebruik. Een dergelijke aankoop kan interessant zijn in het kader van successieplanning. Na uw overlijden wordt de vennootschap immers automatisch volle eigenaar van de woning. Bezitten uw kinderen dan de aandelen van uw vennootschap, dan worden ze zo onrechtstreeks eigenaar van de woning zonder daarop erfbelasting te moeten betalen.

Gezinswoning wordt verkocht. In dat geval verkoopt u privé het vruchtgebruik. De eventuele winst die u dan behaalt, is vrijgesteld van belastingen, zelfs bij een verkoop binnen de vijf jaar.

Let op!  De winst die uw vennootschap maakt op de verkoop van haar blote eigendom is wel belastbaar.