BTW-PLICHT - ECONOMISCHE ACTIVITEIT - 09.08.2022

Het is zover, vakantiehuisje nu mét btw?

Sinds 1 juli 2022 kwalificeert de terbeschikkingstelling van gemeubelde vakantiewoningen, veel sneller dan voorheen, als een aan de btw onderworpen hoteldienst. Wat heeft de Btw hier recentelijk nog over gezegd?

Onroerende verhuur of hoteldienst?

Belang van het onderscheid

Wat als het onroerende verhuur is? Dan is het eenvoudig. De verhuur is dan niet onderworpen aan btw. Dat heeft dan niet alleen tot gevolg dat er geen btw gerekend moet worden op de huurprijs maar ook dat u als verhuurder geen recht op aftrek heeft van de btw met betrekking tot het verhuurde vakantiehuis.

Wél btw in geval van hoteldienst! Dat is inderdaad het geval. Kwalificeert de verhuur van het vakantiehuis sinds 1 juli 2022 als een hoteldienst, dan is de verhuur wel onderworpen aan btw, en dat aan het tarief van 6%. Hieruit volgt ook dat u als verhuurder wel recht heeft op aftrek van btw volgens de normale regels.

Let op! Gaat het om een hoteldienst, dan bent u verplicht om vanaf de eerste euro btw aan te rekenen. De toepassing van de kleineondernemersregeling met de drempel van € 25.000 is hiervoor dus niet mogelijk.

Basisvereisten

Verhuur van gemeubeld logies! Dat is inderdaad de eerste vereiste om van een hoteldienst te kunnen spreken. Het moet gaan om de verhuur van een gemeubeld onroerend goed. De verhuur van een appartement zonder meubels blijft dus altijd vrijgesteld van btw (Bericht FOD Financiën, 15.06.2022, I, 9) .

Maximaal voor drie maanden. Dat is dan de tweede basisvereiste. Om van een hoteldienst te kunnen spreken, moet het gaan om de verhuur van gemeubeld logies voor minder dan drie maanden. Gaat het om een verhuur voor drie maanden of langer, dan zal die verhuur dus sowieso vrijgesteld zijn van btw, zelfs al worden er daarnaast ook nog zgn. samenhangende diensten verstrekt (Bericht FOD Financiën, Verstrekken van gemeubeld logies – belangrijke wijziging vanaf 01.07.2022, 15.06.2022, I, 1, zie ook circulaire 2022/C/65, 06.07.2022, 3.2.) .

Het kwalitatief criterium

Minstens een bijkomende prestatie vereist

Absolute voorwaarde? Ja. De verhuur van een gemeubeld vakantiehuisje voor minder dan drie maanden is op zich niet voldoende om die verhuur aan btw te onderwerpen. Er moet nog minstens een bijkomende prestatie worden verricht en pas dan is er sprake van een hoteldienst.

Drie mogelijkheden. Het moet kortweg gaan om een van de volgende bijkomende prestaties:

  • instaan voor het fysieke onthaal van de gasten;
  • het ter beschikking stellen van huishoudlinnen en voor verblijven van meer dan een week, de vervanging ervan minstens eenmaal per week;
  • het dagelijks verschaffen van een ontbijt.

Het fysieke onthaal van de gasten

Wat is dat precies? Kortweg, het fysiek verwelkomen van de gasten én het verlenen van bijstand als de gasten erom verzoeken, gedurende minstens een groot gedeelte van de dag.

De sleutel haalt u op bij... ? Neen, dat is geen fysiek onthaal wanneer de tussenpersoon niet gedurende een groot deel van de dag de ontvangst en de bijstand van de gasten verzekert (Bericht FOD Financiën, 15.06.2022, III, 20) .

Let op! Enkel een telefonisch of digitaal contact volstaat ook niet.

Huishoudlinnen ter beschikking stellen

Wat wordt er bedoeld? Kortweg, bed- en badlinnen. Dat moet er voor elke gast ter beschikking worden gesteld. Met keukenlinnen wordt geen rekening gehouden (Bericht FOD Financiën, 15.06.2022, IV, 22) .

Tip. De bedden hoeven niet te worden opgemaakt. Het volstaat dat het (vervangend) huishoudlinnen ter beschikking wordt gesteld (Bericht FOD Financiën, 15.06.2022, IV, 24) .

Dagelijks ontbijt

Wel degelijk elke dag! Het volstaat m.a.w. niet om die optie te voorzien. Wordt er gekozen voor de verschaffing van een ontbijt als een samenhangende dienst, dan moet er elke dag van het verblijf een ontbijt worden verschaft (Bericht FOD Financiën, 15.06.2022, V, 26) .

Tip. Het ontbijt moet niet worden opgediend, het kan ook aan de deur bezorgd worden of door de gast afgehaald worden.

Sneller met btw dan u denkt!

Slechts een van die drie diensten vereist. Het is inderdaad niet nodig om die drie diensten aan te bieden, eentje volstaat. Geeft u geen ontbijt en geen huishoudlinnen, maar staat u wel in voor het fysieke onthaal en de bijstand indien nodig, dan heeft u dus al een hoteldienst.

Tip. Voornoemde diensten moeten niet noodzakelijk worden verstrekt door de verhuurder zelf. Die diensten mogen dus worden uitbesteed aan een externe partij.

Louter aanbieden volstaat niet! Heeft de gast de keuze om een samenhangende dienst al dan niet af te nemen, dan is er slechts sprake van een samenhangende dienst als de gast uitdrukkelijk opteert voor deze dienst. Het louter aanbieden van de mogelijkheid door de verhuurder volstaat dus niet (Bericht FOD Financiën, 15.06.2022, I, 4) .

Datum van de boeking telt!

Sinds 1 juli 2022. Dat is dus de datum van inwerkingtreding. De Btw aanvaardt ter zake evenwel dat de nieuwe regels pas kunnen worden toegepast voor verblijven die geboekt worden vanaf 1 juli 2022. Er moet bij wijze van uitzondering dus niet gekeken worden naar het tijdstip van opeisbaarheid inzake btw.

In voorjaar geboekt, nu verhuurd? Dat is nog zonder btw dus. Een verhuring voor de laatste twee weken van augustus 2022 die al geboekt is in mei 2022, blijft dus zonder btw (Bericht FOD Financiën, 15.06.2022, I, 13) .

Zodra er een van de drie extra diensten effectief verricht wordt bij een gemeubelde verhuur van minder dan drie maanden, gaat het om een hoteldienst tegen 6% btw. Wat telt is de datum van de boeking, niet zozeer van het verblijf zelf.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878