AFSCHRIJVINGEN - VASTGOED - 13.09.2022

Hoe de aankoopprijs verdelen over gebouw en grond?

Stel, uw vennootschap staat op het punt om een gebouw te kopen. Op de waarde van het gebouw zal u kunnen afschrijven, op de grondwaarde niet. Hoe splitst u de aankoopprijs dan het best op tussen het pand en de grond? En hoe verdedigt u die opsplitsing ten opzichte van de fiscus?

Gebouw is afschrijfbaar, grond niet

Prijs opsplitsen tussen gebouw en grond. Koopt uw vennootschap een pand, dan kan ze afschrijven op het deel van de aankoopprijs dat betrekking heeft op het gebouw. Het grondgedeelte is echter niet afschrijfbaar. Op een of andere manier zal u of uw boekhouder dus de totale aankoopprijs moeten opsplitsen.

Lage grondwaarde voor maximale afschrijving... Dat is logisch. Hoe lager die grondwaarde, hoe meer fiscaal aftrekbare afschrijvingen er zijn op het pand, en dus hoe lager uw belastbare winst is.

... en optimalisatie van wederbeleggingen. Heeft u in de afgelopen vijf jaar bij een verkoop een belastbare meerwaarde, lees: winst behaald die u gespreid wilt laten belasten, dan geldt het gebouw als een geldige wederbelegging. Het grondgedeelte komt daarvoor niet in aanmerking, aangezien de wederbelegging moet gebeuren in afschrijfbare activa. Ook om die reden houdt u de grondwaarde dus het best zo laag mogelijk.

Hoe de prijs opsplitsen?

Zelf opsplitsen? Ja! Er is immers geen wettelijke of administratieve regel die bepaalt hoe u die opsplitsing moet doen.

Let op!  Koopt u een onroerend goed waarbij de eigenaar van het gebouw en die van de onderliggende grond twee verschillende personen zijn, dan is de prijs sowieso al opgesplitst in de aankoopoptie. U kunt die dan niet meer op een andere, lees: meer voordelige, manier opsplitsen.

Hoe dan? Kortweg door zowel de onderliggende grond als het pand te waarderen in functie van de verschillende aspecten die de marktwaarde bepalen (ligging, bestemming, enz.).

Hoe verdedigt u zich dan?

Argwaan bij uw controleur? Die kans bestaat. Hij weet immers ook wel dat u er alle belang bij heeft om de grondwaarde zo laag mogelijk te houden. Zijn schattingen zijn echter vaak ‘discutabel’.

‘Even horen bij collega’s registratierechten’. Zo zal hij vaak een schatting vragen aan zijn collega’s van de registratierechten, die daarvoor ondersteuning krijgen van landmeterexperten van het kadaster. Hun waarden komen echter niet altijd overeen met de reële marktwaarden.

‘Wat kost een bouwgrond daar?’ Dat is een andere schattingsmethode die de fiscus weleens toepast. U kunt echter opwerpen dat dit een overschatting is. Een bebouwde grond is immers minder waard dan een niet-bebouwde bouwgrond. Een potentiële koper kan op uw grond immers niet bouwen zonder eerst uw pand af te breken.

U beste verdediging? Die bestaat erin dat u de waardering laat onderbouwen met een schattingsverslag van een erkende vastgoedexpert. Indien mogelijk laat u dat het best doen vóór de notariële akte, dan kunt u die schatting meteen ook laten opnemen in de aankoopakte.

Wat met de registratierechten en/of btw? Dat zijn zgn. bijkomende kosten. De registratierechten/btw m.b.t. de grond kunt u dus in één keer aftrekken. Voor de bijkomende kosten m.b.t. het gebouw heeft u de keuze: u kunt ze ofwel in één keer aftrekken ofwel samen met het gebouw (tegen hetzelfde percentage) lineair afschrijven.

U heeft er alle belang om de waarde van de grond zo laag mogelijk te schatten, want grond is niet afschrijfbaar. Ter verdediging ten aanzien van de fiscus onderbouwt u uw uw waardering het best met een schattingsverslag van een erkende vastgoedexpert en laat u die schatting, indien mogelijk, ook opnemen in de notariële aankoopakte.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878