Vennootschap verkoopt verbouwd pand: gespreide taxatie?
Een NV koopt in 1998 een gebouw waaraan ze tussen 2002 en 2006 werken laat uitvoeren. In 2006 verkoopt ze het met een meerwaarde, die ze gespreid wil laten belasten.
Standpunt Administratie
De fiscus weigert de gespreide taxatie van de volledige meerwaarde. Enkel het deel van de meerwaarde dat betrekking heeft op het gebouw zelf kan volgens hem gespreid belast worden, het deel dat slaat op de verbouwingswerken niet.
Standpunt rechter
De rechter is het met de fiscus eens. Volgens de boekhoudwetgeving zijn werken aan een gebouw afzonderlijke activa, met een eigen afschrijvingstermijn. Aangezien de gespreide taxatie enkel mogelijk is voor goederen die al meer dan vijf jaar de aard van vaste activa hebben, en die voorwaarde niet vervuld is voor de verbouwingswerken, moet het deel van de meerwaarde dat betrekking heeft op de werken in één keer belast worden. De rechter is het eens met de verdeling door de fiscus op basis van de verhouding tussen de oorspronkelijke aankoopprijs van het gebouw, inclusief de grond, en de kostprijs van de werken.
Commentaar
Gespreide taxatie. De meerwaarde die uw vennootschap realiseert op de verkoop van een actief, is in principe in één keer belastbaar. Als echter de verkoopprijs zgn. herbelegd wordt in een voor de beroepsactiviteit gebruikt afschrijfbaar goed, en dat binnen een termijn van drie jaar of, als de herinvestering een gebouw is, vijf jaar, wordt de meerwaarde gespreid belast, in verhouding tot de afschrijvingen van de herbelegging (art. 47 WIB 92) .
Let op! De gespreide taxatie is maar mogelijk als het verkochte goed sinds meer dan vijf jaar de aard van een vast actief gehad heeft. De termijn wordt berekend vanaf de dag dat het goed in het bezit van de vennootschap gekomen is, of de vennootschap er eigenaar van is geworden, ook al is er nog geen levering gebeurd (Comm. IB 47/14-15) .
Tip. Die termijnvoorwaarde geldt niet voor ‘gedwongen meerwaarden’, dat zijn meerwaarden gerealiseerd naar aanleiding van een schadegeval, een onteigening, een opeising in eigendom of een andere gelijkaardige gebeurtenis.
Hoe meerwaarde prorateren? Wanneer het verkochte actief een gebouw is en er verbouwingswerken aan gebeurd zijn, moet volgens de fiscus en deze rechter de meerwaarde geprorateerd worden. Dat is ook de stelling van de Rulingdienst (ruling nr. 2014.144, 08.04.2014) . Er zijn drie mogelijkheden. U kunt de proratering doen zoals in deze zaak, op basis van de aanschaffingswaarde, maar u kunt de verdeling ook baseren op de boekwaarden, of, zoals de Rulingdienst aanvaard heeft, de marktwaarden vóór en na de verbouwingswerken. U kunt het best de drie berekeningen (laten) maken en dan kiest u die waar de gespreid te belasten meerwaarde het grootst is.
Tip. Volgens de Rulingdienst moet u ook enkel het deel van de verkoopprijs herbeleggen dat slaat op het gebouw zelf en de eventuele werken van meer dan vijf jaar oud (randnrs. 36-37 van ruling 2014.144) , in dezelfde verhouding als u gebruikt om de meerwaarde te verdelen.
Ga naar uw online artikel en download het arrest van het hof van beroep te Brussel van 19.05.2022.