Gesplitst aankopen of gesplitst bouwen, hoe doet u dat?

Gesplitst aankopen

Hoe gaat dat? Een gesplitste aankoop met uw kinderen houdt in dat u en uw partner het levenslange vruchtgebruik kopen van een pand, normaal gezien met aanwas in het voordeel van de langstlevende, en uw kinderen de blote eigendom. Bij het overlijden van de langstlevende dooft het vruchtgebruik automatisch uit en worden uw kinderen volle eigenaar van het pand zonder dat ze er nog erfbelasting op hoeven te betalen.

Vermoeden van bevoordeling! Wettelijk gezien is er een vermoeden dat u eigenlijk ook de blote eigendom gekocht heeft en dus uw kinderen wilt bevoordelen. Zonder weerlegging van dat vermoeden wordt bij het overlijden van de langstlevende ouder het gesplitst aangekochte pand geacht toch in volle eigendom in de erfenis te zitten.

Hoe vermoeden weerleggen? Uw kinderen kunnen bewijzen dat ze wel degelijk zelf de blote eigendom betaald hebben. Concreet moeten ze aantonen dat ze geld hadden om de blote eigendom te betalen, eventueel vooraf door u geschonken, dat ze dat geld effectief aan de aankoop van de blote eigendom besteed hebben, en dat het vruchtgebruik correct gewaardeerd werd.

Let op 1! In Vlaanderen volstaat een schenking vóór het verlijden van de notariële akte. In Wallonië en Brussel moet, als er eerder bv. bij de compromisondertekening een voorschot betaald wordt, de schenking gebeuren vóór die betaling.

Tip. U mag met een bankgift werken, een notariële schenking is niet verplicht.

Let op 2! Een bankgift wordt toch aan erfbelasting onderworpen als u binnen de drie jaar (vijf jaar in Wallonië) overlijdt.

Gesplitst bouwen

Hoe gaat dat? In de praktijk gaat het dan doorgaans om een ‘verkoop op plan’, waarbij er nog niets of bijna niets gebouwd op de grond is (Wet Breyne). De aankoop van de grond of het appartement op plan moet dan gesplitst gekocht worden, zoals een klassiek gesplitste aankoop, volgens dezelfde regels. Vervolgens betalen u en uw partner als vruchtgebruikers en uw kinderen als blote eigenaars de facturen van de aannemers ook het best in de verhouding vruchtgebruik-blote eigendom. Als de ouders-vruchtgebruikers na de aankoopakte alle aannemingswerken betalen (alle schijven na de aankoopakte), moeten ze nog drie jaar (vijf jaar in Wallonië) in leven blijven, omdat er anders sprake is van bevoordeling van de blote eigenaar.

Zelfde regels inzake erfbelasting? Ja, ook in deze situatie wordt er bevoordeling vermoed, maar kan dat vermoeden weerlegd worden. Uw kinderen zullen bij uw overlijden moeten kunnen aantonen dat ze de blote eigendom van de grond én van bouwwerken zelf betaald hebben.

Let op! U kunt het geld voor de bouwfacturen in stukken schenken, maar doet u dat met bankgiften, dan geldt de termijn van drie jaar (vijf jaar in Wallonië) per bankgift.

Praktisch. Laat in de koopakte van de grond een bepaling opnemen dat u en uw kinderen samen een gebouw zullen optrekken volgens de verhouding vruchtgebruik-blote eigendom. Vraag aan de aannemers om hun facturen telkens te verdelen volgens die verhouding tussen het vruchtgebruik en de blote eigendom. Uw kinderen moeten de rekeninguittreksels, betalingsbewijzen, enz. bijhouden tot u overlijdt en ze de aangifte in de erfbelasting moeten indienen.