ACTUALITEIT - SPLITSKOOP - 07.10.2022

Nu de woning en later de grond verkopen bij ‘splitskoop’?

Indien kopers onvoldoende startkapitaal hebben om een nieuwbouwwoning aan te kopen, bieden sommige bouwbedrijven een nieuwe formule aan, het zgn. splitskopen zo kwam in de media. Hoe zit dat en kunt u dat zelf ook toepassen?

Splitskoop, iets nieuws op de markt?

Koper heeft te weinig startkapitaal. Vaak beschikken potentiële kopers niet over de nodige fondsen om een voldoende grote eigen inbreng te verrichten, terwijl de bank slechts voor een beperkt percentage wil financieren. De drempel om een woning te kopen is dus te hoog.

Daarom ‘splitskopen’. Om de droom van een eigen woning voor met name jonge kopers toch waar te maken, heeft een bouwbedrijf de formule ‘splitskopen’ gelanceerd, zo kon u onlangs lezen in de pers. Bij zo’n splitsaankoop verwerven de kopers eerst de woning en pas jaren later de bijbehorende grond. Door eerst enkel de woning te kopen, ligt de startinvestering zo’n 20% lager dan normaal en is ze dus beter betaalbaar.

Op zich kunt u dat ook...

Eerst de woning en dan de grond verkopen. Bij aanvang verkoopt u als eigenaar van de woning enkel de woning op zich (de constructie). Dat gebeurt in het kader van een opstalrecht voor de klant, waarbij de klant de bestaande constructies verkrijgt. U blijft dus voorlopig eigenaar van de grond en ontvangt een opstalvergoeding (een soort huur) van de woningeigenaars. De klant is eigenaar van de woning en opstalhouder van de grond. Bedoeling is natuurlijk dat u na enige tijd (bv. na zeven jaar) ook de bijbehorende grond verkoopt aan de woningeigenaars.

Hoe zit dat fiscaal gezien? Op de verkoop van de woning moet u in principe 21% btw aanrekenen. Op de opstalvergoeding zijn 2% registratierechten verschuldigd. Op de latere verkoop van de grond zijn registratierechten verschuldigd door de koper tegen het dan geldende tarief (momenteel 12% in Vlaanderen en 12,5% in Wallonië en Brussel).

Tip.  Gaat het om een afbraak en heropbouw, dan is onder bepaalde voorwaarden het btw-tarief van 6% van toepassing op de aankoop van de woning.

Let op!  Op zich kan die constructie juridisch gezien ook toegepast worden op een bestaande woning. Voor de registratierechten kan dat dan – naargelang van de regeling per gewest – wel tot gevolg hebben dat de koper voor de woning een ander tarief krijgt dan voor de grond. In Vlaanderen is het tarief van 3% bv. enkel van toepassing voor de verkoop van de enige gezinswoning en niet apart voor enkel de aankoop van de grond op een later tijdstip.

Er zijn wel heel wat aandachtspunten!

Het vereist een contract op maat. Daarin moeten dan afspraken gemaakt worden omtrent de latere verkoop van die grond: binnen welke termijn moet de koper die grond kopen, tegen welke prijs, ... Zorg er ook voor dat u garanties inbouwt voor het geval de koper niet de nodige middelen heeft om de grond op het afgesproken tijdstip te kopen. Spreek af dat de aankoopprijs die de koper moet betalen voor de grond minstens (jaarlijks) geïndexeerd wordt. Daarnaast moet u ook duidelijk vastleggen wat de gevolgen zijn als de woningeigenaar het pand bv. al na enkele jaren wenst te verkopen (dus voor hij ook eigenaar is van de grond).

En een bank die ‘mee’ is. Banken zijn het immers ook niet gewoon om in dat geval een hypothecair krediet toe te kennen. Het bouwbedrijf had dat vooraf met een aantal banken besproken, zodat een lening mogelijk is voor de eerste aankoop, nl. de woning zonder de grond.

Bij splitskopen verkoopt u in eerste instantie als eigenaar van de woning enkel de woning op zich (de constructie). Dat wordt mogelijk gemaakt door de combinatie met een recht van opstal. U blijft als verkoper dus voorlopig eigenaar van de grond en ontvangt daarvoor een opstalvergoeding. Het systeem heeft troeven, maar het is niet zo eenvoudig om dat sluitend af te spreken, dus laat u het best juridisch bijstaan.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878