Appartement en garage apart verhuren, dus met btw?

Hoe privé belast op de huurinkomsten?

Apart of samen maakt geen verschil. Of u de garage samen met het appartement of apart verhuurt, maakt in principe geen verschil voor de fiscus. Hoe u belast wordt, hangt dus louter af van het gebruik ervan door de huurder.

Privégebruik. Gaat het om een garage of overdekte staanplaats die de verhuurder louter privématig gebruikt, dan wordt u belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen (ki) × 1,4. Gaat het om een niet-overdekte staanplaats, dan wordt u enkel belast op het geïndexeerd ki (er is in dit geval dus geen verhoging met 40%).

Beroepsmatig gebruik. Gebruikt de huurder de garage of staanplaats voor beroepsdoeleinden of is de huurder een vennootschap, dan wordt u belast op de werkelijke huurinkomsten, na aftrek van een kostenforfait. Dat forfait bedraagt 40% (voor een garagebox of overdekte staanplaats) of 10% (voor een niet-overdekte staanplaats).

Btw aanrekenen op verhuur garage?

Niet bij verhuur samen met appartement. Verhuurt u het appartement en de garage aan dezelfde huurder, dan gaat het voor de Btw om een zgn. vrijgestelde onroerende verhuur. Er moet dus geen btw aangerekend worden.

Tip. Dat geldt ook als er daarvoor afzonderlijke overeenkomsten opgemaakt worden.

Wel bij afzonderlijke verhuur. Verhuurt u de garage afzonderlijk aan een andere huurder, dan is er sprake van een btw-activiteit. Of die huurder de garage louter privé of beroepsmatig gebruikt, maakt daarbij niet uit.

Let op! Ook het aantal garages dat u verhuurt, is niet van belang. Dat kan dus ook al voor de verhuur van één garage.

Wat betekent dat? In de eerste plaats zal u vóór aanvang van de verhuur een btw-nummer moeten aanvragen. Vervolgens moet u 21% btw aanrekenen op de verhuur van de garage, periodiek (gewoonlijk per kwartaal) btw-aangiften indienen en de aan uw huurder aangerekende btw doorstorten aan de staat.

Tip. De btw die u eventueel zelf betaald heeft bij de aankoop van de garage kunt u mogelijk (deels) recupereren.

Wel mogelijke ‘uitweg’! Bedragen uw huurinkomsten op jaarbasis niet meer dan € 25.000, dan kunt u opteren voor de zgn. kleineondernemersregeling. U moet dan wel nog steeds een btw-nummer aanvragen voor het apart verhuren van die garage, maar u bent vrijgesteld van de meeste andere btw-verplichtingen. U moet dan bv. geen btw aanrekenen op de verhuur en ook geen btw-aangiften indienen. Daartegenover staat natuurlijk ook dat u geen recht heeft op aftrek van de btw.

Hoe die grens van € 25.000 berekenen? U moet daarvoor al uw huurinkomsten meetellen, ook als die niet aan de btw onderworpen zijn. Verhuurt u bv. drie appartementen en ontvangt u daarvoor € 30.000 op jaarbasis, dan zit u daar dus al boven. De verhuur van de appartementen blijft gewoon vrijgesteld van btw, maar op de verhuur van de garage moet u dan wel btw aanrekenen.