Bijkomend belast op voordeel alle aard aan het begin of het einde van een vruchtgebruik?

VAA bij vestiging vruchtgebruik

Wanneer kan er een VAA belastbaar zijn?

Wanneer u samen met uw vennootschap een pand gesplitst aankoopt, moet u de aankoopprijs verdelen tussen uw vennootschap en u. Voor u als blote eigenaar is het interessant dat het vruchtgebruik zo hoog mogelijk gewaardeerd wordt, en dus de blote eigendom zo laag mogelijk, want dan moet u nu minder betalen om later, wanneer het vruchtgebruik eindigt, een pand in volle eigendom te verwerven. Als u het vruchtgebruik echter overwaardeert, kan de fiscus het verschil met een correcte waarde belasten als een VAA.

Hoe belasting van een VAA vermijden?

Er bestaat niet één juiste waarde van een vruchtgebruik, maar de waardering moet objectief, onderbouwd en coherent zijn. De fiscus, meer bepaald de Rulingdienst, aanvaardt in principe een waardering op basis van de geactualiseerde verwachte nettohuurwaarde van het onroerend goed over de looptijd van het vruchtgebruik, maar u mag ook een andere waarderingsmethode gebruiken.

U doet het best een beroep op een expert, al is dat voor alle duidelijkheid geen garantie dat er geen VAA belast kan worden. De fiscus hoeft immers de waardering van een expert niet zomaar te aanvaarden, hij kan die aan de kant schuiven als hij aantoont dat ze fouten bevat of niet onderbouwd is en hij een alternatieve waardering voorstelt die wel onderbouwd is (Gent, 17.11.2020) .

Wat zegt de rechtspraak?

Bijna alle rechtspraak over de belasting van een VAA bij de vestiging van het vruchtgebruik handelt over brutohuurwaarde van het pand, die het vertrekpunt vormt van de meeste waarderingen. Uit die rechtspraak kunnen drie praktische regels worden afgeleid. Ten eerste is het de fiscus die de bewijslast draagt van het VAA, dus van de overwaardering van het vruchtgebruik. Het volstaat niet dat hij uw waardering in twijfel trekt, hij moet daar zelf een waardering tegenover stellen. Wanneer die waardering van de fiscus zelf niet of nauwelijks onderbouwd is, hoeft de rechter er geen rekening mee te houden (Antwerpen, 13.09.2021) of kan hij die in elk geval naar beneden corrigeren (Gent, 26.01.2021) .

Ten tweede is er het belang van vergelijkingspunten. Normaal gezien trekt de partij die meer en/of betere vergelijkingspunten heeft aan het langste eind. Bepaal de huurwaarde daarom nooit zonder informatie in te winnen over de huurwaarde van vergelijkbare panden, want dan maakt u het de fiscus wel erg gemakkelijk om uw waardering onderuit te halen (Gent, 24.04.2018; Antwerpen, 03.03.2015) . Anderzijds hoeft u natuurlijk niet zomaar de vergelijkingspunten van de fiscus te aanvaarden. Mogelijk gebruikt de fiscus de huurwaarde van panden die helemaal niet vergelijkbaar zijn met het uwe en kan hij dus geen overwaardering bewijzen (Antwerpen, 14.11.2017) .

Ten derde is het belangrijk dat u de huurwaarde gebruikt van het pand op het moment van de vestiging van het vruchtgebruik. Wanneer uw vennootschap het vruchtgebruik van een nog af te werken pand koopt, maar de waardering van het vruchtgebruik baseert op de huurwaarde na de afwerking, die dan door uw vennootschap betaald wordt, laat u uw vennootschap eigenlijk twee keer betalen voor de afwerking. De fiscus belast dan volgens de rechter terecht de afwerkingskosten als een VAA voor u (Brussel, 09.11.2021) .

Het omgekeerde kan echter ook: wanneer het vruchtgebruik pas gevestigd werd na een grondige verbouwing en uitbreiding van het pand door de eigenaar, is een waardering op basis van een veel hogere huurwaarde dan de oude huurprijs verantwoord en is er geen VAA belastbaar (Gent, 06.06.2017) .

VAA bij einde vruchtgebruik

Wanneer kan er een VAA belastbaar zijn?

Aan het einde van het vruchtgebruik kan er een VAA belastbaar zijn wanneer uw vennootschap werken betaald heeft die u verrijken, maar waarvoor u haar niet of onvoldoende vergoedt.

Het oude goederenrecht dat toepasselijk blijft op vruchtgebruiken die vóór 01.09.2021 gevestigd zijn, maakt wat de vergoeding betreft een onderscheid tussen verbeteringswerken en uitbreidingswerken. Verbeteringswerken zijn werken waarvan de kosten beperkt blijven tot het bedrag van de inkomsten van het vruchtgebruik voor de vruchtgebruiker (art. 599, lid 2 oud BW) . Voor verbeteringswerken is de blote eigenaar aan het einde van het vruchtgebruik geen vergoeding aan de vruchtgebruiker verschuldigd. Heeft de vruchtgebruiker echter uitbreidingswerken uitgevoerd die weggenomen kunnen worden, maar door de blote eigenaar behouden worden (art. 555, lid 3 oud BW) of die niet weggenomen kunnen worden, maar noodzakelijk waren voor het behoud van het gebouw of nuttig omdat ze de waarde van het gebouw verhoogd hebben, dan moet de blote eigenaar de vruchtgebruiker normaal gezien wel vergoeden. Doet u dat als bedrijfsleider van de vennootschap-vruchtgebruiker niet, dan kan de fiscus de waarde van de werken bij u belasten als een VAA.

In het nieuwe goederenrecht is het onderscheid tussen verbeterings- en uitbreidingswerken afgeschaft. De regel is nu dat de blote eigenaar de vruchtgebruiker moet vergoeden voor alle bouwwerken die hij binnen de grenzen van zijn recht uitgevoerd heeft, zonder daartoe verplicht te zijn en met de toestemming van de blote eigenaar (art. 3.160, lid 1 nieuw BW) , en niet voor andere werken.

Hoe belasting van een VAA vermijden?

U kunt normaal gezien niet op een VAA belast worden als de werken die uw vennootschap uitvoert, beperkt blijven tot onderhoudsherstellingen, en werken om het pand geschikt te maken voor gebruik (inrichting, decoratie, ...). Wilt u uw vennootschap de kosten laten dragen van grove herstellingen, ingrijpende renovaties, en zeker van uitbreidingswerken, bv. het optrekken van een extra verdieping of een achterbouw, dan regelt u dit het best op voorhand, in de akte tot aankoop van het vruchtgebruik of een aanvullende akte. Treft u een regeling die u ook met een onafhankelijke vruchtgebruiker zou afspreken, waarbij u dus niet bevoordeeld wordt, dan kan de fiscus u in principe niet op een VAA belasten.

De regeling kan erin bestaan dat u vastlegt hoe een eventuele vergoeding aan het einde van het vruchtgebruik berekend zal worden. U kunt ook afspreken dat u reeds tijdens het vruchtgebruik de kostprijs van de werken zal verdelen tussen u en uw vennootschap. Wanneer u als verdeelsleutel de relatieve waarde van de blote eigendom en het vruchtgebruik gebruikt, kunnen werken aan het begin van de vruchtgebruiktermijn grotendeels door uw vennootschap ten laste worden genomen.

Wat zegt de rechtspraak?

De rechtspraak over een VAA aan het einde van een vruchtgebruik is beperkt. Volgens het Hof van Cassatie (Cass., 30.10.2014) mag het jaarlijkse inkomen van het vruchtgebruik, en dus het maximale bedrag aan verbeteringswerken, niet geraamd worden op 4% van de waarde van de volle eigendom, zoals het hof van beroep van Bergen gedaan had, door een bepaling in de registratierechten verkeerd toe te passen (Bergen, 12.11.2012) . Een berekening door de huurwaarde over de duur van het vruchtgebruik te actualiseren kan wel en leidde in één zaak tot de conclusie dat er geen VAA was (Brussel, 12.09.2017) en in een andere wel (Bergen, 01.06.2018) . In een recente zaak oordeelde de rechter dat de niet voor wegruiming vatbare veranderingswerken die de vruchtgebruiker-vennootschap uitgevoerd had, nuttig geweest waren en dus een VAA voor de blote eigenaar opgeleverd hadden (Luik, 10.12.2021) .