Een gemengd gebruikt pand privé kopen, via uw vennootschap of elk een deel?

Vennootschap koopt het hele gebouw

Voordelen. Het grootste fiscale voordeel als uw vennootschap het pand koopt, is dat ze de aankoopprijs van het pand via afschrijvingen als kosten in aftrek kan nemen. Een belangrijke kanttekening daarbij is wel dat de fiscus de aftrek maar moet aanvaarden als u bewijst dat het gebouw gebruikt wordt om belastbare inkomsten voor uw vennootschap te verkrijgen of te behouden. Voor het bedrijfsgedeelte van het gebouw is dat bewijs eenvoudig te leveren, maar wat het woongedeelte betreft doet de fiscus meestal moeilijk. Hij zal de afschrijvingen daarvan maar aanvaarden als u ofwel huur betaalt aan uw vennootschap, ofwel bewijst dat de afschrijvingen in kosten genomen worden om u een loon toe te kennen voor werkelijke prestaties (‘bezoldigingstheorie’) en/of om het pand later met een meerwaarde te verkopen (‘meerwaardetheorie’).

Nadelen. Het belangrijkste nadeel van een aankoop met uw vennootschap is dat een meerwaarde bij een latere verkoop, of bij de vereffening van de vennootschap, belastbaar is. Een tweede nadeel is dat u voor uw gebruik van het woongedeelte ofwel huur moet betalen aan uw vennootschap, ofwel u moet laten belasten op een voordeel van alle aard (VAA), gelijk aan het geïndexeerde kadastraal inkomen (ki) × 5/3 × 2.

U privé koopt het hele gebouw

Voordelen. Het belangrijkste voordeel van een aankoop privé is het spiegelbeeld van het belangrijkste nadeel van een aankoop met uw vennootschap, nl. de winst op een latere verkoop is normaal gezien voor u privé niet belastbaar. Een tweede voordeel is dat u – door het bedrijfsgedeelte te verhuren aan uw vennootschap – een onroerend inkomen uit uw vennootschap haalt dat voor haar volledig aftrekbaar is, maar bij u wegens een grotere forfaitaire kostenaftrek (40% in plaats van 3%) minder zwaar belast wordt dan loon en waarop u geen sociale bijdragen moet betalen.

Let op!  De huur wordt maar als een onroerend inkomen beschouwd voor zover ze niet ‘overdreven’ is, d.w.z. niet hoger dan 5/3 van het zgn. gerevaloriseerde ki. Het deel daarboven wordt geherkwalificeerd in loon.

Nadelen. Het belangrijkste nadeel van een aankoop privé is ook het spiegelbeeld van het belangrijkste voordeel van een aankoop met uw vennootschap, nl. de aankoopprijs van het gebouw is fiscaal niet aftrekbaar. U heeft alleen recht op een forfaitaire kostenaftrek van 40% van de niet ‘overdreven’ huur.

Vennootschap koopt bedrijfsgedeelte en u privé het woongedeelte

Voordelen. Uw vennootschap het bedrijfsgedeelte laten kopen en zelf het privégedeelte kopen, heeft als belangrijkste voordeel fiscale duidelijkheid en eenvoud! In vergelijking met een volledige aankoop door uw vennootschap is er geen discussie over de aftrekbaarheid van de afschrijvingen voor uw vennootschap, moet u geen VAA aangeven of huur aan uw vennootschap betalen en is de winst op een verkoop van het woongedeelte niet belastbaar. In vergelijking met een volledige aankoop door u privé, komt de aanschaffingsprijs van het bedrijfsgedeelte direct in de kosten van uw vennootschap (via afschrijvingen), in plaats van onrechtstreeks via een huur die voor u privé maar tot aan de herkwalificatiegrens fiscaal interessanter is dan een loon.

Nadelen. Het belangrijkste nadeel van deze werkwijze is niet fiscaal, maar wel het feit dat de eigendom van het gebouw eerst gesplitst moet worden in een bedrijfsgedeelte en een woongedeelte. Die splitsing vereist een omgevingsvergunning (Vlaanderen) of stedenbouwkundige vergunning (Wallonië en Brussel) en een aparte notariële akte, een zgn. basisakte. Neem dus voorafgaandelijk contact op met de gemeentelijke administratie ruimtelijke ordening om te weten of een splitsing mogelijk is, en hoe u dat moet aanpakken.

Voorbeeld

Gegevens. U wilt een pand kopen met een ongeïndexeerd ki van € 1.000 en een bedrijfsgedeelte van 20% of 80%, waarvan de jaarlijkse afschrijvingen gemiddeld € 20.000 bedragen. We vergelijken een volledige aankoop door uw BV (met een gratis woning, dus van een VAA voor u), een volledige aankoop privé (met maximaal niet te herkwalificeren huur) en een aparte aankoop van het bedrijfs- en het privégedeelte door elk van beiden. We houden rekening met de hypothese dat de fiscus de afschrijvingen van het woongedeelte door uw BV verwerpt.

Conclusie. In dit noodzakelijkerwijze sterk vereenvoudigde voorbeeld blijkt de volledige aankoop privé zo goed als altijd de duurste optie te zijn, zeker wanneer het privégedeelte beperkt is. Een aandachtspunt is dat in deze vergelijking geen rekening gehouden wordt met de mogelijke belasting van de meerwaarde. Dat moet u wel doen als u van plan bent om het pand (op relatief korte termijn) weer te verkopen.