ONROEREND GOED - INBRENG - 23.11.2022

Hoe brengt u een gebouw in uw vennootschap in?

U bent eigenaar van een gebouw dat u in uw vennootschap zou willen inbrengen en dus aan haar wilt overdragen in ruil voor aandelen. Welke procedure moet u daarvoor volgen en hoeveel registratierechten moet uw vennootschap betalen?

Procedure

Notaris. Zowel voor de eigendomsoverdracht van onroerende goederen (art. 3:31, §1 nieuw BW) als voor de verhoging van het eigen vermogen van een BV (art. 5:120 WVV) is een authentieke akte vereist. De inbreng van onroerend goed in een BV is beide en dus moet u daarvoor altijd naar de notaris.

Waarderingsverslagen. De inbreng van een gebouw is een inbreng in natura (art. 5:7 WVV) . Dat wil zeggen dat u als bestuurder van een BV een verslag moet opstellen waarin u de inbreng gemotiveerd waardeert. Vervolgens moet een bedrijfsrevisor op zijn beurt over die waardering een verslag opstellen. Beide verslagen moeten daarna neergelegd worden op de griffie van de ondernemingsrechtbank en er moet melding van gemaakt worden in het Belgisch Staatsblad.

Registratierechten

Altijd? Ja, op de inbreng van het gebouw moet uw vennootschap altijd registratierechten betalen, maar het tarief is wel niet altijd hetzelfde. Soms is enkel het zgn. vast recht van € 50 verschuldigd en soms moet er bovendien op de waarde van het volledige pand, of een deel ervan het algemeen verkooprecht betaald worden van 12% (Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië, Brussel). Twee kwesties zijn hiervoor van belang. Eens kijken welke...

Is het een woning? Dan is op de volledige inbrengwaarde het algemeen verkooprecht verschuldigd. Een woning is een gebouw of een gedeelte ervan dat voor bewoning gebruikt of bestemd wordt. Het gebruik of de bestemming wordt beoordeeld per kadastraal perceel of per gedeelte ervan als dat een afzonderlijke huisvesting is.

Tip.  Wilt u een pand inbrengen dat gemengd gebruikt zal worden, bepaal dan vooraf hoe groot het woongedeelte is en laat dat in de inbrengakte zetten. Zo is enkel op dat deel het verkooprecht verschuldigd en niet op het hele pand.

Is het een zuivere of gemengde inbreng? Een inbreng is zuiver als u in ruil voor het gebouw enkel aandelen krijgt van uw BV. Bij een gemengde inbreng wordt het gebouw ook deels vergoed in geld of met een schuld aan u. Op een zuivere inbreng van een pand dat geen woning is, is alleen het registratierecht van € 50 verschuldigd. Op een gemengde inbreng moet het algemeen verkooprecht betaald worden in de mate dat er geen vergoeding in aandelen is (art. 159, 14° W.Reg.) .

Let op 1! Er is ook sprake van een gemengde inbreng als uw BV schulden van u privé overneemt, bv. de hypothecaire lening op het pand, maar ook schulden die niets met het pand te maken hebben.

Let op 2! Als er bij een gemengde inbreng ook roerende goederen ingebracht worden, moet de vergoeding – anders dan in aandelen – evenredig verdeeld worden tussen de onroerende en roerende goederen. U kunt dus de vergoeding in aandelen niet uitsluitend of bij voorrang toewijzen aan het gebouw om minder verkooprecht te betalen.

Inbreng met btw? Dat kan als het gaat om een gebouw dat u zelf heeft laten bouwen of gekocht heeft met btw en waarvoor u opteert om het met btw over te dragen als toevallige btw-plichtige. Zo kunt u de btw die u zelf betaald heeft, recupereren (art. 44, §3, 1° a W.Btw) . Uw vennootschap betaalt dan behalve 21% btw enkel het registratierecht van € 50 (art. 159, 8° W.Reg) . De btw kan ze zelf recupereren in de mate dat ze het gebouw voor een btw-activiteit gebruikt.

U heeft voor de inbreng een notaris en een bedrijfsrevisor nodig. Uw vennootschap betaalt 12%/12,5% registratierechten op de volledige waarde van het pand als dat een woning is, en anders op het deel dat niet in aandelen vergoed wordt, maar bv. door de overname van een lening. Een inbreng met btw kan ook als het gebouw nieuw is en u voor overdracht met btw kiest.

Contactgegevens

Indicator - Larcier | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

Customer.Services@indicator-larcier.be | www.indicator-larcier.be

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878