BEDRIJFSLEIDER - WONING VIA VENNOOTSCHAP - 30.11.2022

Woning in vennootschap: einde meerwaardetheorie?

Een vennootschap schrijft het appartement dat ze in volle eigendom kocht af. De rechter aanvaardt de afschrijvingskosten, omdat er te verwachten viel dat het appartement met een belastbare meerwaarde verkocht zou worden. Cassatie heeft nu die beslissing ongedaan gemaakt. Is de ‘meerwaardetheorie’ nu afgewezen?

Een NV is volle eigenaar van een appartement aan de zee. De bestuurder gebruikt dat gratis en laat zich op het voordeel alle aard (VAA) belasten. De fiscus weigert de aftrek van de afschrijvingen van het appartement omdat het geen beroepskosten zouden zijn. Het hof van beroep aanvaardt de aftrek wel. Volgens de rechters kan er worden aangenomen dat het de bedoeling is geweest om de middelen van de vennootschap duurzaam te beleggen en valt er redelijkerwijs een belastbare meerwaarde uit de verkoop van het appartement te verwachten (Gent, 03.12.2019) .

Standpunt Administratie

De fiscus gaat tegen het arrest in cassatie. Volgens hem heeft de vennootschap niet aangetoond dat ze de kosten van het tweede verblijf voor haar bestuurder heeft gemaakt om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden.

Standpunt rechter

Het Hof van Cassatie geeft de fiscus gelijk. Het hof van beroep kan niet eerst vaststellen dat de terbeschikkingstelling van het appartement als een VAA belast werd bij de bestuurder en vervolgens oordelen dat voor de aftrek van de kosten van het appartement, de bedoeling van de vennootschap om de middelen van de vennootschap duurzaam te beleggen volstaat. Het hof van beroep had moeten nagaan of tegenover het VAA werkelijke prestaties t.b.v. de vennootschap stonden.

Commentaar

Bezoldigingstheorie. Wanneer u gratis woont in een pand van uw vennootschap, verwerpt de fiscus zo goed als altijd de aftrek van de afschrijvingen en andere kosten van het pand. De bezoldigingstheorie zegt dan dat de kosten toch aftrekbaar zijn op voorwaarde dat u zich laat belasten op een VAA gratis woning én kunt aantonen dat u in ruil voor dat VAA werkelijke prestaties voor uw vennootschap heeft geleverd (Cass., 14.10.2016) .

Meerwaardetheorie. De meerwaardetheorie gaat normaal gezien enkel op voor een gebouw dat uw vennootschap in volle eigendom koopt. De theorie houdt in dat wanneer u van plan bent om het gebouw later met winst te verkopen, de afschrijvingen van het gebouw kosten zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden en dus aftrekbare beroepskosten (art. 49 WIB 92) .

Wat zegt Cassatie? In een notendop, dat de bezoldigingstheorie en de meerwaardetheorie niet door elkaar gegooid mogen worden. Woont u gratis in een pand van uw vennootschap, dan moet u de werkelijke prestaties in ruil voor het VAA kunnen aantonen. De eventuele meerwaarde op het pand bij een latere verkoop is ter zake geen argument.

Meerwaardetheorie afgewezen? Neen, toch niet. De meerwaardetheorie is ons inziens nog altijd bruikbaar om de aftrek te verantwoorden van de kosten van een pand in volle eigendom, maar staat los van de discussie over de aftrekbaarheid van de kosten als u dat pand gratis gebruikt.

Let op! Cassatie heeft eerder al beslist dat een loutere kans op een meerwaarde niet volstaat (Cass., 25.06.2020) . U moet aantonen dat u de intentie om het pand met een meerwaarde te verkopen al had toen uw vennootschap het pand aankocht. U maakt het best vóór de aankoop een financieel plan op waarin u die intentie uiteenzet.

Cassatie heeft de meerwaardetheorie niet afgewezen, maar de eventuele meerwaarde bij de latere verkoop verantwoordt niet de aftrek van de kosten van een pand dat u gratis gebruikt. U moet in die situatie de bezoldigingstheorie toepassen, dus aantonen dat u in ruil voor het VAA werkelijke prestaties voor uw vennootschap heeft geleverd.

Contactgegevens

Indicator - Larcier | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

Customer.Services@indicator-larcier.be | www.indicator-larcier.be

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878