WONING IN VENNOOTSCHAP - 07.12.2022

Einde van de meerwaardetheorie?

Op 21 oktober 2022 heeft het Hof van Cassatie een arrest vernietigd dat de aftrek van de kosten van een appartement door een NV had aanvaard. Waarom?

Hof van beroep. Een NV was eigenaar van een appartement dat gratis gebruikt werd door haar bestuurder, die zich op het voordeel alle aard (VAA) liet belasten. Het hof van beroep aanvaardde de aftrek van de afschrijvingen, omdat de NV de bedoeling gehad zou hebben om haar middelen duurzaam te beleggen en omdat er redelijkerwijs een belastbare meerwaarde uit de verkoop van het appartement te verwachten viel (Gent, 03.12.2019) .

Hof van Cassatie. Cassatie vernietigt het arrest. Omdat de bestuurder het appartement gratis gebruikte, volstond het als argument voor de aftrek van de afschrijvingen niet dat de NV waarschijnlijk winst zou maken op een latere verkoop van het appartement.

Meerwaardetheorie. Die theorie houdt in dat als een vennootschap een gebouw koopt om het later met winst te verkopen, de afschrijvingen in principe kosten zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden en dus aftrekbaar zijn (art. 49 WIB 92) . Die theorie gaat enkel op voor een aankoop in volle eigendom, aangezien een vruchtgebruik normaal gezien eindigt zonder meerwaarde voor de vennootschap.

Meerwaardetheorie nu afgewezen? Neen, toch niet! De meerwaardetheorie is nog altijd bruikbaar om de aftrek te verantwoorden van de kosten van een pand in volle eigendom. Alleen staat dit los van de discussie over de aftrek van de kosten van een pand dat u gratis gebruikt. Is dat laatste het geval, dan moet u volgens Cassatie aantonen dat (ook) aan de voorwaarden van de bezoldigingstheorie voldaan is, d.w.z. dat u een VAA gratis woning geniet in ruil voor werkelijke prestaties ten behoeve van uw vennootschap (Cass., 14.10.2016) .

Let op!  Voor een succesvol beroep op de meerwaardetheorie volstaat het wel niet dat er een kans is op een meerwaarde (Cass., 25.06.2020) . U moet aantonen, bijvoorbeeld met een financieel plan, dat het pand gekocht werd met de bedoeling om het later met winst te kunnen verkopen.

Tip.  Gebruikt uw vennootschap het pand zelf of verhuurt ze het, dan verantwoordt normaal gezien dat gebruik of de huur de aftrek van de kosten.

Gebruikt u een pand van uw vennootschap gratis, dan moet u volgens Cassatie aantonen dat aan de voorwaarden voor de bezoldigingstheorie voldaan is. De mogelijke meerwaarde bij een latere verkoop is in deze discussie geen argument, maar dat wil niet zeggen dat de meerwaardetheorie op zich niet valabel is.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878