MEDE-EIGENDOM - REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM - 19.12.2022

Het handelspand betaalt hogere gemeenschappelijke kosten?

Stel, in de statuten van een appartementsgebouw is voorzien dat de mede-eigenaar van het gelijkvloerse handelspand die maar 10% van de aandelen bezit (100/1.000sten), toch 30% van de gemeenschappelijke kosten moet betalen. Is zo’n bepaling in de statuten geldig? Daarover moest de rechter zich onlangs buigen...

Verdeling gemeenschappelijke kosten

Voorzien in de statuten. In het reglement van mede-eigendom wordt vermeld op basis van welke criteria de gemeenschappelijke kosten verdeeld moeten worden.

Toe te passen zolang de regels niet wijzigen. Als syndicus baseert u zich in zo’n geval voor uw afrekening op de kostenverdeling in de statuten. Zolang de regeling daar niet gewijzigd is, moet die hoe dan ook toegepast worden. Wil een mede-eigenaar de kostenverdeling in vraag stellen, dan moet hij eerst een wijziging vragen van die bepaling over de kostenverdeling op de algemene vergadering.

Wijziging door de algemene vergadering. Een mede-eigenaar die zich door die kostenverdeling persoonlijk benadeeld voelt, kan de kwestie wel voorleggen op de algemene vergadering. Die moet beslissen met een 4/5 meerderheid. Indien de algemene vergadering niet akkoord gaat met de wijziging, kan de mede-eigenaar ook in sommige gevallen naar de rechter stappen.

Wettelijke criteria: aandelen of nut. De wet (art. 3.81 BW) voorziet dat de kosten verdeeld worden op basis van ofwel het aantal aandelen (waardecriterium), ofwel het objectieve comfort dat de gemeenschappelijke delen hebben voor de kavels (nuttigheidscriterium).

Goed om te weten. Op basis van het nuttigheidscriterium kan bv. bepaald worden dat een mede-eigenaar die geen gebruik kan maken van de lift, niet mee moet betalen in de kosten.

Handelspand betaalt meer, kan dat?

Een handelspand én vijf appartementen. In een appartementsgebouw waren vijf appartementen en één garage/atelier. Die commerciële kavel had 10% van de aandelen toebedeeld gekregen.

Handelspand betaalt groter deel van de kosten. In de statuten van het appartementsgebouw was echter voorzien dat het handelspand 30% van de gemeenschappelijke kosten moest betalen. Nochtans was niet aangetoond dat die kavel meer nut had van de kosten. Integendeel, omdat het handelspand gelegen was op het gelijkvloers, heeft het juist minder nut van de kosten voor de lift.

Dat is niet wettelijk volgens de rechter. De kostenverdeling heeft volgens de rechter (vred. Antwerpen, 25.10.2022) niets te maken met de bestemming en nog minder met de mogelijke bestemming van een privatieve kavel. Die bestemming zegt op zich immers niets over de mate waarin die kavel gebruikmaakt en dus nut heeft van de gemeenschappelijke delen. Dat is dan in strijd met de dwingende bepaling van de wet. De beslissing van de algemene vergadering om op deze basis de kosten te verdelen, is dus onregelmatig en wordt vernietigd.

Tip.  Houd er dus rekening mee dat de verdeling van de kosten ofwel gekoppeld moet zijn aan de aandelen die aan een bepaalde kavel toebedeeld zijn (waardecriterium), ofwel wordt dat aandeel bepaald door het objectieve comfort dat door de gemeenschappelijke delen aan elke privatieve kavel structureel ter beschikking gesteld wordt (nuttigheidscriterium).

De Appartementswet voorziet dat de verdeling van gemeenschappelijke kosten gebeurt op basis van ofwel het aantal aandelen dat ieder appartement bezit, ofwel het nut van bepaalde kosten. De kosten verdelen op basis van een ander criterium, bv. de bestemming, is dus niet mogelijk. De mede-eigenaar kan vragen dat die bepaling uit de statuten aangepast wordt, oordeelde de rechter onlangs.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878