Verbouwingen in een pand dat niet van u is afschrijven?

Wat was er gebeurd?

Afschrijvingen van verbouwingen. De heer X is fietshersteller. In een pand dat eigendom is van zijn moeder, laat hij voor ± € 38.000 verbouwingen uitvoeren zoals betegeling, elektriciteitswerken, de installatie van sanitair, verwarming, airco, ... Hij schrijft deze werken af op tien jaar en brengt de afschrijvingen in als beroepskosten.

Fiscus weigert aftrek. De belastingcontroleur verwerpt de afschrijvingen en legt een belastingverhoging op van 10%. De afschrijvingen zijn volgens de controleur niet aftrekbaar omdat de werken uitgevoerd werden aan een pand waarvan X geen eigenaar is.

Wat besliste de rechter? Die geeft de fiscus gelijk. X heeft geen rechten op het gebouw. De verbouwingswerken worden als gevolg van zgn. natrekking eigendom van zijn moeder en dragen niet bij tot het beroepsvermogen van X (Brussel, 15.07.2022) .

Wat van onthouden?

Natrekking. Wie eigenaar is van een gebouw, wordt in principe ook eigenaar van werken aan het gebouw, zelfs als die uitgevoerd worden voor rekening van iemand anders. Volgens het burgerlijk recht is er dan immers ‘natrekking’, wat betekent dat de eigenaar van een goed ook eigenaar wordt van alle inherente bestanddelen van dat goed (art. 3.55 nieuw BW) .

Inherente bestanddelen. Een inherent bestanddeel van een goed is een noodzakelijk element van dat goed dat er niet van kan worden afgescheiden zonder afbreuk te doen aan de fysieke of functionele substantie ervan (art. 3.8, §2, lid 1 nieuw BW) . De natrekking speelt dus voor alle verbouwingswerken in een pand die niet meer verwijderd kunnen worden zonder het pand te beschadigen. De natrekking treedt in principe onmiddellijk en van rechtswege in.

Tip. Er is dus geen natrekking voor roerende goederen die niet ‘geïncorporeerd’ worden in het gebouw zoals meubels of verplaatsbare machines.

Wat als u huurt? Het is niet ongebruikelijk dat iemand die een gebouw of ruimte huurt om er een kantoor, atelier, enz., in onder te brengen, verbouwingen laat uitvoeren om het gebouw of de ruimte geschikt te maken voor zijn zaak. Volgens wat we hierboven hebben gezegd, kan de huurder deze verbouwingen dan niet afschrijven, of toch?

Geen probleem... Kortweg wordt in geval van huur de natrekking uitgesteld tot het einde van het huurcontract. Tenzij u andere afspraken heeft gemaakt in het huurcontract, blijft u dus tijdens de huur eigenaar van de verbouwingswerken en kunt u ze afschrijven over de resterende duur van het huurcontract.

Tip 1. U heeft in principe ook recht op de investeringsaftrek voor die werken.

Let op! Wanneer de verhuurder bepaalde werken niet enkel toelaat, maar contractueel verplicht, wordt de kostprijs van de werken bij hem belast als huurvoordeel. Dat wil zeggen als huur, gespreid over de duur van het huurcontract (art. 7, §2 WIB 92 en Comm. IB 92, nr. 13/5, 2°) .

Tip 2. Dit is wel geen fiscaal probleem voor u. U kunt dan immers de werken in kosten nemen als huur, ook, zoals de afschrijvingen, gespreid over de resterende duur van het huurcontract.