Oplevering nieuwbouw of renovatie: hoe aanpakken?

Oplevering. Als de aannemer klaar is met de werken, dan heeft u als bouwheer het recht om de werken te keuren. U kunt op dat moment nakijken of de werken al dan niet volledig uitgevoerd werden en of dat volgens een eerste grondige inspectie ook correct gebeurde. Dit alles noemt men de oplevering van de werken. Toch betekent dit niet dat u altijd moet wachten tot op het moment van de oplevering om opmerkingen te formuleren. Als u in de loop van de werken vaststelt dat er iets mis is (bv. een muur die de aannemer metste staat niet recht, de aannemer is bezig met verkeerde tegels te plaatsen, ...), dan wijst u de aannemer daar maar beter dadelijk op. Vaak kan dan het probleem met minder kosten opgelost worden dan wanneer u wacht tot het einde van de werken om een probleem te melden.

Voorlopig of definitief? Doet u een beroep op een aannemer voor het bouwen van een nieuwbouw, dan wordt er meestal gewerkt met twee opleveringen, een voorlopige en een definitieve. Als de Wet Breyne van toepassing is (sleutel-op-de-deurwoningen of verkoop op plan), is het zelfs verplicht om met twee opleveringen te werken. De definitieve oplevering mag in dat geval ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering plaatsvinden. Als de Wet Breyne niet van toepassing is, dan kan er in het contract of in de algemene voorwaarden van de aannemer bepaald worden of er al dan niet sprake is van twee opleveringen. Ook de concrete gevolgen van deze opleveringen kunnen dan in belangrijke mate overeengekomen worden.

Voorlopige oplevering? Het is belangrijk om bij de voorlopige oplevering (of bij de enige oplevering) aan te geven welke zaken nog niet afgewerkt zijn en welke zichtbare gebreken u vaststelt in de werken die de aannemer uitvoerde. Kijk daarbij grondig rond en laat u begeleiden door een architect en/of expert. Na de voorlopige oplevering kunt u in principe immers geen zichtbare gebreken meer inroepen. Een uitzondering op die regel bestaat voor gebreken die zo ernstig zijn dat ze de stevigheid van het gebouw of van een gedeelte daarvan aantasten. Hiervoor geldt de tienjarige aansprakelijkheid van uw aannemer. U kunt na de oplevering ook nog garantie vragen voor verborgen gebreken die niet zwaar genoeg zijn om tot een tienjarige aansprakelijkheid te leiden. U moet die gebreken wel inroepen binnen een redelijke termijn nadat u ze heeft ontdekt. Kreeg u van de aannemer een extra commerciële garantie, dan kunt u zich daar na de oplevering ook nog op beroepen.

Proces-verbaal. Bij de oplevering zal er normaal gezien een verslag opgemaakt worden. Hierin worden de opmerkingen die u heeft bij de werken en de gebreken die u vaststelde genoteerd. Het verslag wordt uiteindelijk door u, door de aannemer en door uw architect (als die er is) ondertekend. Zorg er daarbij voor dat uw opmerkingen volledig opgenomen worden. Zijn de problemen te ernstig, dan kunt u de oplevering weigeren. Leg meteen ook een termijn vast die de aannemer krijgt om de opmerkingen op te lossen. Is er ook een tweede (definitieve) oplevering, dan wordt op dat moment gekeken of de aannemer de gebreken die gemeld werden bij de voorlopige oplevering verhielp en of er sindsdien nieuwe gebreken opdoken.

Andere gevolgen. Op het moment van de oplevering gaat ook het risico met betrekking tot het gebouw en de werken op u over. Dat betekent dan ook dat u zelf opdraait voor de schade als er zich na de oplevering een diefstal, brand, noodweer, enz. voordoet. Het is dan ook belangrijk om ervoor te zorgen dat u tijdig verzekerd bent. Bovendien begint de termijn voor de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer te lopen vanaf de oplevering van de werken. Is er sprake van een voorlopige en een definitieve oplevering, dan zal het contract of de algemene voorwaarden veelal bepalen dat de tienjarige aansprakelijkheid begint te lopen vanaf de voorlopige oplevering. Staat er niets in het contract of in de algemene voorwaarden, dan begint o.i. de tienjarige aansprakelijkheid vanaf de definitieve oplevering te lopen.

Stilzwijgende oplevering. In de praktijk heeft er zeker bij kleinere werken niet altijd een formele oplevering plaats. Toch betekent dit niet dat er helemaal geen oplevering plaatshad. Een oplevering kan nu eenmaal ook stilzwijgend gebeuren. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als u het werk zonder voorbehoud te maken in ontvangst nam of als u de factuur van de aannemer voorbehoudsloos betaalde (tenzij het ging om een voorschotfactuur). De aannemer kan ook eventueel zeggen dat er sprake was van een voorlopige oplevering als u zijn prestaties gedurende een langere tijd inhoudelijk niet betwistte. In het aannemingscontract of in de algemene voorwaarden van uw aannemer kan vermeld worden wat als een stilzwijgende oplevering aanzien wordt. Een dergelijke afspraak is in principe ook geldig.