Een geërfde woning verkopen: extra belasting?

Onroerende meerwaarde in de personenbelasting?

Wegens verkoop binnen de vijf jaar? Er bestaat inderdaad een specifieke meerwaardebelasting als een woning verkocht wordt binnen de vijf jaar. Het tarief bedraagt 16,5% (art. 171, lid 1, 4°, e WIB 92) .

Niet bij erfenis! Als de verkochte woning via erfenis verkregen werd, is die meerwaardebelasting echter niet van toepassing. Uw klant zal in dat geval dus geen belasting op de meerwaarde verschuldigd zijn, omdat hij snel verkoopt.

Let op!  Als uw klant de woning gekregen heeft via een schenking, is de meerwaarde wel weer belastbaar bij verkoop binnen de vijf jaar!

Wel extra successierechten?

Controletermijn van twee jaar. In de drie gewesten mag de fiscus tot twee jaar na de indiening van de nalatenschapsaangifte controleren of er geen te lage waardering vermeld werd, de zgn. procedure van tekortschatting. Is er sprake van tekortschatting, dan moeten er successierechten bijbetaald worden op het verschil.

Tip.  Als de meerwaarde veroorzaakt werd door een gebeurtenis na het overlijden, bv. uitgevoerde renovatiewerken, is er geen sprake van een tekortschatting. Het is aan de belastingplichtige om dat te bewijzen.

Belastingverhoging in Vlaanderen. In Vlaanderen is uw klant slechts een belastingverhoging verschuldigd indien het vastgestelde tekort minstens 10% van de aangegeven waarde bedraagt. Daarboven zal een belastingverhoging van 5% tot 20% verschuldigd zijn, afhankelijk van het concrete tekort (art. 3.18.0.0.8, §1 VCF) .

Spontane aangifte. De belastingverhoging wordt gehalveerd als uw klant de hogere waarde van de woning spontaan aangeeft via een zgn. bijvoeglijke aangifte binnen de tien maanden na het overlijden.

Belastingverhoging in de andere gewesten. Indien de onderwaardering minstens 1/8 van de aangegeven waarde bedraagt in Brussel of Wallonië, is een boete verschuldigd gelijk aan het bijkomend te betalen bedrag aan successierechten (art. 127 W.Succ.) .

Wel vermindering of vrijstelling mogelijk. Op basis van een barema wordt die boete automatisch verminderd al naargelang van de grootte van het tekort. Uw klant kan zelfs vrijgesteld worden van de boete als hij het tekort spontaan aangeeft.

Vermijden via bindende schatting?

In Vlaanderen. Indien uw klant geopteerd heeft voor een bindende schatting bij Vlabel zelf (ABS) of door een erkende schatter-expert, zal er in geval van verkoop tegen een hogere prijs dan de in de aangifte vermelde waarde geen extra erfbelasting te betalen zijn. Een lijst met erkende schatters vindt u hier: https://www.vlaanderen.be/informatie-voor-erkende-schatters-experten .

Andere gewesten. Koos uw klant voor de ‘voorafgaande schatting’, een procedure vergelijkbaar met de ABS bij Vlabel, dan is die schatting bindend. Uw klant hoeft dan eveneens geen rekening te houden met aanvullende rechten en eventueel een boete of belastingverhoging.