BTW - 6% - 17.03.2023

Verlaagd btw-tarief 6%: omvorming of nieuwbouw?

Wanneer leiden omvormingswerken tot de totstandkoming van een nieuw gebouw? Dit is in de praktijk vooral van belang voor het al dan niet kunnen toepassen van het verlaagde tarief van 6% bij werken in onroerende staat aan woningen ouder dan tien jaar. In een recent arrest heeft het Hof van Cassatie hierover meer duidelijkheid gebracht. Voorts is dit begrip ‘nieuw gebouw’ ook in andere aspecten van de btw-wetgeving zeer belangrijk...

Wettelijk kader

Krachtens tabel A, rubriek XXXI, §1 van de bijlage bij KB nr. 20 wordt het werk in onroerende staat m.b.t. privéwoningen en de andere handelingen die gelijkgesteld worden met werk in onroerende staat onderworpen aan het verlaagde tarief, voor zover een aantal voorwaarden zijn vervuld. Zo moeten de handelingen onder meer de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben. Uit het vorenstaande volgt dat het verlaagde tarief van toepassing is op voorwaarde dat het gaat om de genoemde werken aan een bestaand gebouw en niet om een nieuwbouw.

Geen wettelijke definitie van omvorming

De wetgever heeft geen definitie gegeven aan het begrip werken of handelingen met als voorwerp ‘de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, ... geheel of ten dele van een woning’. De Administratie heeft de werken die in aanmerking komen voor dit verlaagde tarief wel verduidelijkt in haar administratieve circulaire nr. 6 van 1986, maar dit is uiteraard geen wet.

Wat met uitbreiding?

Onder de hierboven genoemde begrippen worden normaal gezien niet begrepen werken of handelingen die tot ‘uitbreiding’ leiden. Overeenkomstig rubriek XXXVIII, §3, 1 van het KB nr. 20 wordt met de bedoelde werken o.a. ‘het verbouwen’ beoogd. Dat geeft op zich geen andere dimensie aan de genoemde begrippen, vermits het uitgangspunt steeds is dat er niet van ‘nul’ vertrokken wordt, met name doordat er al een bestaande woning is. Zelfs wanneer redelijkerwijs met enige marge rekening gehouden moet worden, dan blijkt dat de mate waarin de administratieve circulaire nr. 6/1986 toelaat om onder ‘omvorming’ ook de vergroting door toevoeging van nieuwe vertrekken en de uitbreiding van bestaande vertrekken te verstaan, een administratieve toegeving op de wettekst is. Dat is zeker het geval waar de Administratie besliste om maximaal een verdubbeling van de oppervlakte toe te staan. Hoewel het oppervlaktecriterium niet in de wet is ingeschreven, is de omvang van het nieuwe gedeelte een relevant feitelijk element bij de beoordeling. Het oppervlaktecriterium is gebaseerd op een administratief standpunt dat de uitbreiding van een bestaand gebouw aangemerkt kan worden als een omvorming van dat gebouw wanneer de oppervlakte van het oude gedeelte groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken.

Casus

Feiten

De eigenaars van een woning verkregen een bouwvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning. Op de uitgevoerde werken werd het verlaagde btw-tarief van 6% toegepast. Na de uitvoering van een controle was de Administratie van oordeel dat er door de uitgevoerde werken geen sprake meer was van een verbouwing, maar dat het gaat om een nieuwbouw waarbij het btw-tarief van 21% van toepassing is. Hierover kon geen akkoord bereikt worden met de tegenpartij.

Hof van beroep

In eerste aanleg besliste de rechter dat de vordering van de tegenpartij ongegrond is. Tegen dit vonnis ging de tegenpartij in hoger beroep. Ook het hof van beroep was van oordeel dat het in dit geval niet om verbouwingswerken gaat, maar dat de uitgevoerde werken ervoor zorgen dat de woning kwalificeert als een nieuwbouw.

Wat de verbouwingswerken in dit concreet geval betreffen, wordt vastgesteld dat in casu:

  • de vloerplaat volledig vernieuwd werd en de houten roostering van de eerste verdieping vervangen werd door een betonnen constructie;
  • de bestaande fundering geenszins volstond en substantieel verstevigd moest worden d.m.v. een funderingsplaat;
  • zelfs al was gepland om de bouwwerken wezenlijk te laten steunen op de bestaande fundering en draagmuren, het niet uitgesloten is dat de werken kwalificeren als een nieuwbouw, omdat in werkelijkheid de dragende structuren te zwak waren en substantieel vernieuwd moesten worden;
  • tijdens de werken werd vastgesteld dat de muren dermate vetust waren dat ze afgebroken moesten worden, dat het dak volledig rot was en vervangen moest worden en dat doordat de bouwput voor de bouw van een nieuwe kelder te groot was, de achtergevel in oude staat niet behouden kon worden.

De rechter oordeelt dat uit een brief van de stabiliteitsingenieur blijkt dat de bestaande draagmuren en funderingen niet wezenlijk in staat waren om de nieuwe werken te dragen, aangezien de vloerplaat volledig vernieuwd werd, net zoals de houten roostering van de eerste verdieping volledig vervangen werd door een betonnen constructie en aangezien de fundering wel behouden werd maar geenszins volstond en substantieel verstevigd moest worden d.m.v. een funderingsplaat.

Cassatie oordeelt

Cassatie (Cass., 21.10.2022, rolnr. F.21.0053.N) verwijst in eerste instantie naar eerdere rechtspraak waaruit blijkt dat er sprake is van nieuwbouw, waarop een btw-tarief van 21% van toepassing is, als de uitgevoerde werken niet steunen op de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw en het gebouw heropgebouwd wordt na afbraak, zelfs als bepaalde delen, zoals de funderingen, de kelders of alleen de voorgevel behouden worden. Dat is eveneens het geval, wanneer wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw en in het bijzonder de fundering van het gebouw, substantieel vernieuwd of verstevigd moeten worden om de uitgevoerde werken te ondersteunen. Cassatie oordeelt dat op basis van de plannen en de wijze van uitvoering blijkt dat m.b.t. het bestaande gebouw de nieuwe toestand niet wezenlijk gesteund is op nog oude werkelijk behouden fundering en draagmuren, en beslist dan ook dat de Administratie terecht toepassing maakte van het btw-tarief voor nieuwbouwwerken van 21%.

Conclusie

Dit arrest is zeker in het voordeel van de Administratie waardoor de regels voor de toepassing van het verlaagde tarief van 6% verder verstrengd worden. Bovendien moeten bouwheren de nodige voorzichtigheid aan de dag leggen wanneer blijkt dat bij de uitvoering van de werken de bestaande funderingen en draagmuren van een woning vernieuwd of substantieel verstevigd moeten worden. De vraag stelt zich uiteraard of deze nieuwe zienswijze ook doorgetrokken mag worden naar de andere wettelijke bepalingen inzake btw waarin het begrip ’nieuw gebouw’ gehanteerd wordt. Deze omschrijving kan immers belang hebben bij de verkoop van een nieuw gebouw waarop de btw toegepast wordt i.p.v. het registratierecht. Ook bij de professionele verhuur van gebouwen, zoals in werking getreden sinds 1 januari 2019, wordt dit begrip gehanteerd. De praktijk zal uitwijzen of deze nieuwe interpretatie ook daarvoor zal gelden.

Volgens Cassatie is er sprake van nieuwbouw, waarop een btw-tarief van 21% van toepassing is, als de uitgevoerde werken niet steunen op de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw en het gebouw heropgebouwd wordt na afbraak. Dit is eveneens het geval wanneer wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw, en in het bijzonder de fundering van het gebouw, substantieel vernieuwd of verstevigd moeten worden om de uitgevoerde werken te ondersteunen. De praktijk zal uitwijzen of deze interpretatie doorgetrokken zal worden inzake btw waarin het begrip ’nieuw gebouw’ gehanteerd wordt.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878