MEDE-EIGENDOM - 25.04.2023

Appartement: wie mag algemene vergadering bijwonen?

Mag u naar de algemene vergadering van mede-eigenaars in een appartementsgebouw iemand meenemen om u bij te staan? Wie mag er aanwezig zijn als een appartement meerdere eigenaars heeft of wanneer er een vruchtgebruiker en een blote eigenaar is? Mogen huurders ook op die vergadering aanwezig zijn? Aan wie kunt u een volmacht geven om in uw plaats op de vergadering aanwezig te zijn? Zijn er ook grenzen aan het aantal volmachten dat een persoon kan krijgen?

Eigenaars. Iedere eigenaar van een kavel binnen een mede-eigendom is lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars en kan op fysieke wijze of, als de bijeenroeping daarin voorziet, van een afstand deelneemt aan de beraadslagingen (art. 3.87, §1 BW) . De eigenaar kan ook deelnemen aan de stemming over de agendapunten die op de vergadering behandeld worden. Iedere mede-eigenaar beschikt bij dit alles over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. Als het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming, op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijke beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt dan met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten.

Bijstand. U heeft het recht om iemand mee te nemen naar de algemene vergadering om u daar bij te staan, bijvoorbeeld een familielid, een vriend of zelfs een advocaat. U kunt zich laten bijstaan door één persoon op voorwaarde dat u de syndicus ten minste vier werkdagen vóór de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekende zending in kennis stelt (art. 3.87, §1 BW) . Deze persoon mag tijdens de algemene vergadering de discussie niet leiden, noch ze monopoliseren. Hij mag ook niet stemmen. Bent u eigenaar van meerdere kavels in het gebouw, een appartement en een aparte autostaanplaats, dan zou u er voor kunnen opteren om zelf maar voor één kavel aan de algemene vergadering deel te nemen en iemand mee te nemen die u daarin bijstaat en daarnaast aan iemand anders een volmacht te geven om aanwezig te zijn voor een andere kavel. Deze gevolmachtigde kan dan strikt genomen ook nog eens iemand meenemen om hem bij te staan op de vergadering.

Vruchtgebruiker of meerdere eigenaars. Als er meerdere eigenaars zijn van een privatieve kavel, dan moeten de eigenaars de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn op de vergadering. Ze moeten dit schriftelijk meedelen aan de syndicus. Hetzelfde geldt als de eigendom van een privatieve kavel bezwaard is met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning. Zolang dat niet gebeurt, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst. Werd er een lasthebber aangesteld, dan wordt deze opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent hij het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt hij alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars.

Huurder. Huurders hebben niet het recht om op de algemene vergadering van mede-eigenaars aanwezig te zijn, zelfs niet wanneer er zaken besproken worden die hen aanbelangen, zoals een wijziging van het reglement van inwendige orde binnen het gebouw. Een mede-eigenaar kan natuurlijk wel aan een huurder een volmacht geven om in zijn plaats deel te nemen aan de algemene vergadering.

Volmacht. U kunt aan nagenoeg iedereen die meerderjarig is een volmacht geven om in uw plaats aanwezig te zijn en te stemmen op de algemene vergadering, bijvoorbeeld aan een familielid, een kennis, een andere mede-eigenaar, een advocaat, uw huurder, ... U kunt daarentegen geen volmacht geven aan de syndicus. Kies altijd zelf wie u op de vergadering mag vertegenwoordigen. Geef dus niet zomaar een blanco volmacht waarbij de syndicus bij het begin van de vergadering mag kiezen aan wie hij uw volmacht toekent. De wet zegt trouwens dat de volmacht de naam van de lasthebber moet vermelden. Geef aan uw gevolmachtigde ook duidelijke instructies hoe hij moet stemmen over de agendapunten. De volmacht kan algemeen of specifiek zijn en mag slechts gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruikgemaakt wordt van een algemene of specifieke notariële volmacht. Een volmacht verleend voor een algemene vergadering geldt wel voor de algemene vergadering die georganiseerd wordt, omdat voor de eerste algemene vergadering het quorum niet bereikt werd, tenzij iets anders voorzien werd in de volmacht.

Beperkingen. Er gelden wel grenzen inzake het aantal volmachten waarmee iemand mag stemmen op de algemene vergadering. Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lastgever of lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken. Bovendien mag niemand in principe meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel wel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10% bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.

Als eigenaar binnen een appartementsgebouw mag u deelnemen aan de algemene vergadering van mede-eigenaars. U heeft ook het recht om u op de vergadering te laten bijstaan. Zijn er meerdere eigenaars van een bepaalde kavel, dan moeten zij een lasthebber aanstellen. Doen ze dat niet, dan wordt hun stemrecht geschorst. Een huurder mag niet aanwezig zijn op de algemene vergadering tenzij hij als gevolmachtigde van een eigenaar aangesteld wordt. Wilt u een volmacht geven, geef dan duidelijke instructies over hoe de gevolmachtigde mag stemmen. In principe mag niemand meer dan drie volmachten aanvaarden.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878