ONROEREND GOED - 09.05.2023

Bedrijfspand: volle eigendom, vruchtgebruik of opstal?

Juridische gelijkenissen en verschillen

Juridische gelijkenissen. Volle eigendom, vruchtgebruik en opstal zijn alle drie zakelijke rechten. Een zakelijk recht is een claim op een voorwerp, in dit geval een gebouw. Zou u het gebouw privé kopen en verhuren aan uw vennootschap, dan heeft uw vennootschap een persoonlijk recht, zijnde een claim op u, de verhuurder. Het verschil tussen persoonlijke en zakelijke rechten heeft een aantal juridische gevolgen. Zo kan er op een zakelijk recht bv. een hypotheek gevestigd worden en op een huur niet, en is voor de vestiging van een zakelijk recht op een onroerend goed steeds een notariële akte nodig.

Juridische verschillen. Volle eigendom is niet in de tijd beperkt. Wilt u een onroerend goed in volle eigendom in uw BV naar u privé halen, dan moet u dat van haar kopen, of moet zij het uitkeren, bv. als terugbetaling van inbreng. Opstalrecht en vruchtgebruik zijn tijdelijke rechten. Ze duren niet langer dan overeengekomen, met een wettelijk maximum van 99 jaar (art. 3.180 en 3.141 NBW) . Aan het einde van de termijn wordt u, de grondeigenaar of blote eigenaar, volle eigenaar van het volledige onroerend goed. In geval van een opstalrecht moet u op dat moment uw BV vergoeden voor het gebouw (art. 3.188 NBW) . Gaat het om een vruchtgebruik, dan is dat niet het geval, tenzij uw BV extra bouwwerken uitgevoerd heeft (art. 3.160 NBW) .

Fiscale regels voor uw vennootschap

Registratierechten. Uw vennootschap betaalt het algemeen verkooprecht van 12% (Vlaanderen) of 12,5% (Brussel, Wallonië) op de verkoopprijs (of de verkoopwaarde als die hoger is) (art. 2.9.3.1., §2 VCF en art. 46 W.Reg.) van het volledige onroerend goed, het recht van vruchtgebruik of het gebouw. De waarde van een vruchtgebruik moet u bepalen met een wettelijke formule op basis van de huurwaarde en mag niet meer bedragen dan 80% van de verkoopwaarde van de volle eigendom (art. 2.9.3.0.4.VCF en art. 47 W.Reg.) .

Vennootschapsbelasting tijdens bezit. Als uw BV het volledige onroerend goed koopt, kan ze het gebouw afschrijven, maar het grondgedeelte niet. De fiscus aanvaardt een afschrijvingstermijn van 20 jaar voor industriële gebouwen en van 33 jaar voor handels- of kantoorgebouwen (Comm. IB 61/120) . Koopt ze enkel het vruchtgebruik op het gebouw, dan kan ze dat volledig afschrijven en dus ook het gedeelte dat op de grond slaat, en de afschrijvingstermijn is gelijk aan de termijn van het vruchtgebruik of het opstalrecht (Antwerpen, 06.12.2005 en 02.05.2006; Brussel, 27.09.2006; rulings nr. 2011.531, 2012.198 en 2013.387) . Is de termijn van het opstalrecht of vruchtgebruik korter dan 20 of 33 jaar, dan wordt het gebouw dus door uw vennootschap sneller afgeschreven dan wanneer ze het volledige onroerend goed in volle eigendom koopt. De registratierechten of de eventuele niet-recupereerbare btw zijn in principe aftrekbare beroepskosten.

Vennootschapsbelasting bij latere vervreemding of einde tijdelijk recht. De meerwaarde op een verkoop of andere zgn. vervreemding, bv. een inbreng of uitbreng van een onroerend goed in volle eigendom, of van het vruchtgebruik of de opstal voordat de termijn verstreken is, is belastbaar. Hetzelfde geldt voor de vergoeding die u aan het einde van een opstalrecht aan uw vennootschap moet betalen voor het gebouw.

Fiscale regels voor u

Registratierechten. Koopt uw vennootschap de volle eigendom van de grond en het gebouw, dan betaalt u privé niets. Koopt uw vennootschap enkel het vruchtgebruik op het gebouw, dan betaalt u op de aankoop van de blote eigendom of de grond het algemeen verkooprecht van 12% of 12,5%. Komt u met uw vennootschap ook een opstalvergoeding overeen, dan moet u daarop 2% registratierechten betalen. Wanneer u dan over bv. 20 jaar, het volledige onroerend goed of eventueel enkel het gebouw of de grond van uw vennootschap wilt kopen, betaalt u normaal gezien het algemeen verkooprecht van 12% of 12,5%. Laat u het onroerend goed ‘uitbrengen’, dan kan dat meestal tegen slechts € 50 vast recht. Op de automatische verkrijging van de volle eigendom of het gebouw aan het einde van het vruchtgebruik of het opstalrecht bent u geen registratierechten verschuldigd.

Personenbelasting. Koopt uw BV de volle eigendom van het volledige onroerend goed, dan heeft dit geen gevolgen voor uw belastingen privé. De aankoop door uw BV van het vruchtgebruik heeft maar gevolgen als het vruchtgebruik overgewaardeerd is. Wat u dan te weinig betaalt voor de blote eigendom, kan normaal gezien als voordeel alle aard (VAA) bij u privé belast worden. Als u later het onroerend goed van uw BV koopt tegen een lagere prijs dan de marktwaarde, of aan uw BV op het einde van een opstalrecht niet of te weinig betaalt voor het gebouw, dan is het bedrag dat u te weinig betaalt in principe een belastbaar VAA.

Cijfervoorbeeld

Gegevens. Een industrieel gebouw in het Vlaams gewest is € 250.000 waard en de grond € 100.000. We bekijken drie hypotheses: uw BV koopt het volledige onroerend goed in volle eigendom, ze koopt een vruchtgebruik voor 20 jaar met een waarde van 75% van de volle eigendom, of ze koopt enkel het gebouw met een opstalrecht voor 20 jaar. Na 20 jaar koopt u het onroerend goed van uw BV of wordt u automatisch volle eigenaar of eigenaar van het gebouw. We veronderstellen dat zowel de grond als het gebouw op dat moment verdubbeld zijn in waarde, dat u aan uw vennootschap de correcte prijs of vergoeding betaalt, en dat het tarief van de vennootschapsbelasting dan (nog altijd) 20% bedraagt.

Conclusie. In dit voorbeeld is een aankoop door uw BV van het vruchtgebruik de interessantste keuze. Dat zal meestal zo zijn. De belangrijkste reden daarvoor is dat u aan het einde van de termijn volle eigenaar wordt zonder dat u nog iets moet betalen aan uw vennootschap of de fiscus, ongeacht wat op dat moment de waarde is van de volle eigendom. Zorg er wel voor dat u de waardering van het vruchtgebruik kunt verantwoorden en met objectieve gegevens kunt onderbouwen om de belasting van een VAA te vermijden.

Tip 1. De negatieve rechtspraak over vruchtgebruik in een vennootschap gaat bijna altijd over privé gebruikte panden en de zgn. bezoldigingstheorie. Voor een 100% bedrijfspand is die rechtspraak niet relevant.

Tip 2. Voordat het opstalrecht of het vruchtgebruik eindigt, kunt u het nog verlengen, of kunt u de grond of de blote eigendom aan uw vennootschap overdragen, als u dan het pand toch liever niet naar u privé haalt.