Een onroerend goed kopen en later aan uw kind verkopen?

Onverdeeld aankopen met de kinderen

Twee keer verkooprecht? Uw klant wil nu het pand 100% voor zichzelf kopen, maar houdt er rekening mee dat de kinderen het onroerend goed later zouden overnemen om er te wonen. Bij aankoop nu door de klant en later door de kinderen moet er twee keer verkooprecht betaald worden, daarvoor is uw klant toch beducht. Wil hij het schenken, dan moet hij rekening houden met de reserve van de andere kinderen en bovendien kunnen de schenkingsrechten ook oplopen.

Samen in onverdeeldheid aankopen. Het kan dan interessanter zijn om samen meteen in onverdeeldheid aan te kopen, bv. de klant 98% en elk kind ieder 1%. In dat geval betaalt uw klant 3% (als het de enige en eigen woning is) op de prijs voor zijn 98%, en elk kind 12% op zijn 1% (in Vlaanderen). Als de kinderen nog in de woning wonen, kunnen ze mogelijk ook het tarief van 3% (in Vlaanderen) genieten. In Wallonië en Brussel is het tarief altijd 12,5%, maar is er mogelijk een abattement van toepassing.

Dan later wel verdeelrecht van toepassing. Het grote voordeel van die aankoop met de kinderen op hetzelfde moment is dat bij latere uitonverdeeldheidtreding slechts het verdeelrecht van toepassing is, en geen verkooprecht!

Concrete berekening. Neemt een kind het volledige pand over van zijn vader en het andere kind, dan kost het 1% (Brussel en Wallonië) of 2,5% (Vlaanderen) aan registratiebelasting op de waarde van het gehele onroerend goed.

Aankoopoptie voorzien. Bij een dergelijke aankoop in onverdeeldheid voorziet iedere mede-eigenaar het best een aankoopoptie op het deel van de andere mede-eigenaars, voor het geval een van hen overlijdt. Zo kunnen ze rechtstreeks aankopen, zonder dat het aandeel van de overleden mede-eigenaar in diens nalatenschap valt.

Moet op het moment van de verkoop!

Later nog schenken of verkopen? De klant vraagt zich misschien af of hij dat ook niet nadien nog kan regelen, bv. door later een deel te verkopen of te schenken aan zijn kinderen. Uiteindelijk is het wel vervelend dat de kinderen ‘mee’ moeten kopen. Dat houdt immers in dat ze bij de aankoop ook mee naar de notaris moeten.

Dat kan echter niet! Dat later regelen kan echter niet wegens de theorie van de derde-verkrijger.

Let op!  De kinderen van de klant worden in dat geval immers beschouwd als ‘derde-verkrijgers’, en als uw klant daarmee uit onverdeeldheid treedt, is het verkooprecht toch van toepassing, omdat ze zich na de eigen aankoop door uw klant ingekocht hebben.

Tip.  Enkel als de partijen tegelijkertijd onverdeeld eigenaar werden bij de verkoop, speelt de theorie van de derde-verkrijger niet.

Voorbeeld. Uw klant koopt een woning gelegen in Leuven tegen 3%, en voor een prijs van € 450.000. Hij betaalt € 13.500 verkooprecht. Vervolgens verkoopt hij 10% aan zijn zoon en 10% aan zijn dochter. Ze betalen elk 12%, dus € 5.400. Later blijkt dat de zoon de volledige eigendom wil verkrijgen. Dan moet er op de resterende 80% van de vader kooprecht betaald worden, tegen 12% (€ 43.200). Dat is dus geen goede oplossing.