Uw volgende stap

Brussel, 07.06.2022

[Rechtspraak]

Waarde vruchtgebruik 90% van waarde volle eigendom?

Een vennootschap koopt het vruchtgebruik van een bedrijfspand en haar bedrijfsleider de blote eigendom. Berekend als de geactualiseerde nettohuurwaarde van het pand over de looptijd van het vruchtgebruik is het vruchtgebruik meer dan 100% van de volle eigendom waard. ‘Omdat de blote eigenaar toch iets moet betalen’, wordt het vruchtgebruik echter bepaald op 90% van de waarde van de volle eigendom en dus de prijs voor de blote eigendom op 10% van die waarde.

Standpunt Administratie

Volgens de fiscus is het vruchtgebruik overgewaardeerd en de blote eigendom dus ondergewaardeerd. Volgens hem is de blote eigendom ± 50% van de volle eigendom waard en hij belast het verschil tussen dit bedrag en wat de bedrijfsleider heeft betaald, bij de laatste als VAA.

Standpunt rechter

De rechter vindt dat de fiscus het bestaan van het VAA heeft bewezen, maar niet het bedrag. Volgens de rechter is de zgn. actualisatievoet, waarmee de huidige waarde van toekomstige (huur)inkomsten van het pand berekend wordt, te laag ingeschat. Door het nettohuurrendement van het pand te gebruiken als actualisatievoet, komt de rechter tot een waarde van de blote eigendom van 29,15% van de waarde van de volle eigendom.

Commentaar

Gesplitste aankoop bedrijfspand. Als u samen met uw vennootschap een woning gesplitst aankoopt, is de kans groot dat de fiscus de aftrek van de kosten door uw vennootschap weigert. Koopt u echter een bedrijfspand gesplitst aan, dan is de aftrek van de kosten normaal gezien geen punt van discussie. De fiscus kan echter wel nog moeilijk doen over de waardering van het vruchtgebruik.

Onderwaardering blote eigendom is VAA. Een overwaardering van het vruchtgebruik is een onderwaardering van de blote eigendom, dus een voordeel voor de blote eigenaar. Bij een gesplitste aankoop door een vennootschap en haar bedrijfsleider oordeelt de rechtspraak bijna altijd, ook in deze zaak, dat het voordeel zijn oorsprong vindt in de beroepsactiviteit van de bedrijfsleider, en dus belastbaar is als VAA, m.a.w. loon.

Hoe vruchtgebruik juist waarderen? Daarvoor bestaan geen specifieke regels. Essentieel is dat u een waarderingsmethode moet hanteren die economisch steek houdt, bv. de geactualiseerde nettohuurwaarde berekent, en objectieve gegevens moet gebruiken, bv. een marktconforme huurprijs, een realistische actualisatievoet, enz. Het is dan aan de fiscus om te bewijzen dat uw waardering niet correct is en om een alternatief voor te stellen.

Let op!  Wanneer u zoals deze vennootschap uitkomt op een waarde van het vruchtgebruik die hoger is dan de waarde van de volle eigendom, moet u dus niet forfaitair een waarde op de blote eigendom kleven, zodat u als bedrijfsleider ‘ook iets betaalt’, maar moet u uw waardering, in het bijzonder de huurwaarde en de actualisatievoet die u heeft gebruikt, kritisch herbekijken.

Tip.  De Rulingdienst en normaal gezien ook uw controleur aanvaarden zoals deze rechter dat het nettohuurrendement, dat is de nettohuurwaarde op jaarbasis gedeeld door de waarde van de volle eigendom, een realistische actualisatievoet is.

Ga naar uw online artikel en download het arrest van het hof van beroep van Brussel van 07.06.2022.