IN DE KIJKER - 23.10.1998

Verhuur zomaar niet aan iedereen !

Verhoogd KI

Privébewoning. Gebruikt de huurder uw ap­par­te­ment b.v. alleen voor privébewoning, dan wordt u slechts belast op het zgn. verhoogd geïndexeerd Ka­das­traal Inkomen (KI) van dat appartement. Dat is het KI x 1,40.

Voorbeeld. Uw appartement heeft een KI van 45 000 F. Geïndexeerd geeft dat : 45 000 F x 1,2281 of (afgerond) 55 000 F. U wordt dan belast op : een KI van 55 300 F x 1,40 of 77 420 F. Aan een be­las­tingtarief van b.v. 50 % kost u dat dus in principe 38 710 F. Verhuurt u b.v. aan 25 000 F per maand (300 000 F per jaar), dan houdt u daar netto dus 261 290 F per jaar aan over.

Alleen bestemming telt. Het is alleen het wer­ke­lijke gebruik dat telt en dat durft al eens te­gen­val­len… U voorziet b.v. in het contract dat de huur­der het appartement niet voor zijn beroep mag ge­brui­ken maar hij doet het toch. Gevolg is dat u niet wordt belast op het verhoogde KI maar op de wer­ke­lijk ontvangen huur. Vervelend, zeker als u dat niet op voorhand weet (zie Tips en Advies Vastgoed, 1ste jrg., nr. 10, p. 7).

Werkelijk ontvangen huur

Gebruikt uw huurder het appartement voor zijn be­roep, dan wordt u dus in principe belast op die 300 000 F, dat is wat anders natuurlijk.

In principe. U krijgt een forfaitaire kos­tenaftrek (oef). In principe bedraagt die aftrek 40 % maar wat niet altijd geweten is, is dat deze 40 % soms beperkt wordt. Let op ! Die 40 % kan wel nooit meer zijn dan “het (niet-geïndexeerd !) KI x 2,1 (voluit : niet-geïndexeerd KI x 2/3 x 3,15 (in­kom­sten 1998)).

Dus. Uw kostenforfait bedraagt in principe 40 % van (in ons voorbeeld) 300 000 F of 120 000 F, maar… dit wordt dus beperkt tot (KI x 2,1) of 94 500 F. U wordt m.a.w. belast op 205 500 F (300 000 F - 94 500 F). Tip. Onthou deze vuistregel. Is de jaar­huur niet hoger dan (niet-geïndexeerd) “KI x 5,25”, dan wordt die 40 % niet beperkt.

Aan een belastingvoet van 50 % kost u dat dus 102 750 F. Netto houdt u nog maar 197 250 F (i.p.v. 261 290 F) over.

Het is toch geen bedrijf ?

Vergis u niet. Het is niet alleen als u aan bedrijven (b.v. een NV) verhuurt, dat u op de werkelijke huur wordt belast.

Let op 1 ! Als u verhuurt aan een vereniging (VZW, de scouts, …), de overheid (Kerkfabriek, OCMW, een gemeente, …), een vrije beroeper, vennoot­schap­pen, enz. dan valt u steeds in de prijzen. U bent dus enkel vei­lig als u verhuurt aan een particulier die geen deel van de huur af­trekt van zijn belastingen.

Let op 2 ! U ontsnapt er niet aan door in het con­tract met die BVBA te zetten dat het ap­par­te­ment alleen mag ge­bruikt worden als privéwoonst (van de zaak­voer­der b.v.).

U weet het vooraf…

Doorrekenen. De wijze waarop u erop belast wordt, is uiteraard van minder belang als u er netto maar evenveel kunt aan overhouden… en dat kan. U vraagt gewoon méér huur aan de BVBA bij­voor­beeld dan aan de particulier.

Hoeveel méér ? Dat hangt uiteraard af van o.m. het KI, uw privébelastingtarief, eventuele in­te­rest­af­trek, enz. Toch is een benaderende vuistregel wel han­­dig. Wat cijferwerk leert ons dat voor een snelle schat­ting, u de huur met ± 40 % moet ver­ho­­gen als u niet particulier verhuurt. In ons voor­beeld vraagt u dus 420 000 F aan een BVBA als u 300 000 F zou vra­gen aan een particulier.