IN DE KIJKER - 05.06.2000

Voor als uw huurder zijn woord niet houdt...

Wat is het knelpunt ?

Verhuurt u aan een natuurlijk persoon die het pand pri­vé gebruikt, dan wordt u belast op het ge­ïn­dex­eer­de KI verhoogd met 40 %, ofwel KI x 1,2538 (in­kom­sten­jaar 2000) x 1,40.

Als deze zelfde huurder-natuurlijk persoon het pand (zelfs maar gedeeltelijk) beroepsmatig gebruikt wordt u dus belast op de werkelijke huur­op­breng­sten minus een kostenforfait van 40 %. Om het nog wat ingewikkelder te maken... dit kostenforfait is be­grensd tot het (nu) ongeïndexeerde KI x 2/3 x 3,15.

Let op ! Verhuurt u aan een vennootschap, dan wordt u steeds belast op de ontvangen huur. Dit is ook zo als de huurder een VZW, OCMW, NMBS, ge­meen­te, provincie... is.

Hoe weet de fiscus nu dat bv. uw huurder-leraar een deel van het gehuurde appartement voor zijn beroep ge­bruikt ? Doordat de huurder een stuk van zijn huur fiscaal wil aftrekken, hoe klein ook. De fiscus zal in dergelijk geval de verhuurder dus volledig be­las­ten op de werkelijk ontvangen huur. U kunt zich dan la­ter wel richten tegen de huurder, maar ja, dat is dan een lang verhaal.

Nooit beroepsmatig...

We gaan er nu van uit dat de huurder beweert het pand nooit beroepsmatig te gebruiken. U gelooft hem maar u wenst u toch in te dekken. Hoe ?

Tip. U kunt bv. een clausule in het huurcontract in­las­sen waarin staat : “Partijen zijn overeengekomen dat het verhuurde goed enkel bestemd is voor privé-ge­­bruik en niet voor beroepsdoeleinden mag aan­ge­wend worden. De huurder mag de huur noch geheel noch gedeeltelijk aftrekken in zijn fiscale aangifte. Bij niet-naleving van voornoemde clausule betreffende het gebruik van het goed zal de huurder aan de ver­huur­der een bijkomende vergoeding van .......... F per maand (of per jaar) verschuldigd zijn. Dit met te­rug­wer­ken­de kracht tot op het ogenblik van het eerste be­roeps­ma­tige gebruik.”.

Tip in de tip. Om deze clausule extra in de verf te zet­ten (al was het maar voor het psychologische as­pect), het volgende heel eenvoudige tipje... On­der­streep de­ze bepaling. Zo zal ze onmiddellijk in het oog sprin­gen én zal de huurder tweemaal nadenken voor hij het pand geheel of gedeeltelijk in kosten stopt.

Misschien...

De huurder denkt er niet onmiddellijk aan om het pand beroepsmatig te gebruiken, maar ja, in de toe­komst zou het kunnen dat... Wat doet u dan ?

Tip. Werk eventueel met een formule waarbij u twee huurprijzen bedingt afhankelijk van het al dan niet beroepsmatige gebruik door de huurder.

Ja, voor een deel beroepsmatig

Als de huurder van bij het begin toegeeft een deel van het pand voor zijn beroep te gebruiken, pas dan uw prijs aan, maar pas ook het huurcontract aan.

Tip. Splits nu in het huurcontract de huurprijs ex­pli­ciet op tussen het privé- en beroepsgedeelte. Vermeld geen verdeelsleutel (70/30) maar bedragen (bv. 20 000 F en 4 000 F). Laat uw huurcontract ook re­gis­­tre­ren.

Wat is het voordeel ? De fiscus zal met deze op­de­ling rekening houden. Een deel ondergaat dan het fis­­­caal regime van beroepshuur en een ander deel het regime van privéverhuur. Vermeldt u echter geen ef­­fec­­tie­ve bedragen, dan zal de fiscus met uw op­de­ling geen rekening houden.