ONROERENDE INKOMSTEN - 12.10.2015

Geen huurherkwalificatie dankzij een ‘gepimpte’ huur?

Een gewone huur

Fiscaal?Dat kent u , verhuurt u privé een (deel van een) gebouw aan uw vennootschap, dan is de huur een onroerend inkomen tot aan de zgn. herkwalificatiegrens. Die grens is gelijk aan het zgn. gerevaloriseerd kadastraal inkomen x 5/3. Boven die grens wordt de huur belast als een loon.

Hoe effectief belast? Het deel dat als onroerend inkomen belast wordt, wordt verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van in principe 40%. Het deel dat als loon belast wordt, wordt in principe verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van 3%. Beide worden dan belast tegen de ‘normale’ tarieven, dus tot 50%. Op het loon betaalt u in principe ook sociale bijdragen. Dat kan echter beter...

Werk met een ‘gepimpte’ huur

Waarover gaat het? Een collega had met zijn vennootschap een huurovereenkomst gesloten voor negen jaar. Deze overeenkomst was echter in twee opzichten bijzonder. Ten eerste was het bedrag van de totale huur voor die termijn van negen jaar gelijk aan de waarde van het gebouw, plus de interest die betaald zou moeten worden voor een lening op negen jaar om het gebouw te kopen. Ten tweede bevatte de huurovereenkomst de optie voor de vennootschap om aan het einde van de huurtermijn het gebouw te kopen.

Fiscaal voordeliger! Volgens uw collega was die huurovereenkomst een zgn. onroerende leasing. Dat betekent dat de vergoedingen niet belastbaar zijn als een onroerend inkomen en eventueel loon, maar dat enkel het interestgedeelte in de vergoeding belastbaar is als een roerend inkomen (art. 19, §1, 2° WIB 92) en dat tegen 25% (art. 171, 3° WIB 92) .

Wat zegt de wet? Volgens de wet is een overeenkomst een onroerende leasing als ze aan drie voorwaarden voldoet (art. 10, §2 WIB 92) . Ten eerste moet het gaan om een niet-opzegbare overeenkomst van erfpacht, opstal of een gelijkaardig onroerend recht. Ten tweede moeten de vergoedingen het de eigenaar van het gebouw mogelijk maken om het in het gebouw belegde kapitaal of de verkoopwaarde van het gebouw weer samen te stellen en de interesten en andere kosten van de verrichting te dekken. Tot slot moet de eigendom van het gebouw aan het einde van de overeenkomst van rechtswege overgaan op de gebruiker of moet de overeenkomst een aankoopoptie bevatten.

Wat zegt de fiscus? Volgens de fiscus bedoelt de wet met ‘een gelijkaardig onroerend recht’ een zgn. zakelijk recht, meer bepaald erfpacht of opstal. Vermits een huurrecht geen zakelijk recht is, maar een persoonlijk recht, is er hier geen sprake van onroerende leasing en moeten de vergoedingen als gewone huur belast worden.

Wat zegt Cassatie? Cassatie gaf de fiscus ongelijk. Met een ‘gelijkaardig onroerend recht’ wordt een recht van gebruik op lange termijn van gebouwde onroerende goederen bedoeld, ongeacht of dit recht zakelijk of persoonlijk is.

Tip 1. Volgens het hof kan de fiscus de onroerende leasing ook op basis van de antimisbruikbepaling (art. 344 WIB 92) niet herkwalificeren in een gewone huur (zie ook o.a. ruling 2015.04 van 24.03.2015) .

Tip 2. De registratierechten op huur bedragen slechts 0,2%, tegenover 2% op erfpacht of opstal.

Download het cassatiearrest van 24.04.2015 en een uitgewerkt cijfervoorbeeld van http://tipsenadvies-belastingen.be/download – code BT 21.22.03.