Pand van vennootschap wordt privé, wat dan bij verkoop?

Pand van vennootschap naar privé

Even schetsen. De werkvennootschap of patrimoniumvennootschap van uw klant had tot voor kort een woning in eigendom. Een paar maanden geleden is dat pand echter terug in het privébezit gekomen van uw klant, die het nu graag met winst wil verkopen.

Wordt hij belast op die winst of niet? Eigenlijk hangt dat mee af van hoe uw klant eigenaar geworden is van de woning. Het is immers van belang te weten of zijn vennootschap de woning zelf in volle eigendom had, dan wel of ze er enkel het vruchtgebruik van had, dat nu bv. afgelopen is.

Vennootschap was zelf volle eigenaar

Door koop of vereffening naar uw klant. Als de bvba van uw klant eerst de volle eigendom van de woning had, dan kan de woning op twee manieren naar uw klant gegaan zijn. Ofwel heeft hij de woning gekocht van zijn vennootschap, ofwel heeft hij het pand verkregen door de vereffening van zijn vennootschap. In beide gevallen gaat het om een zgn. verkrijging onder bezwarende titel...

Winst bij ‘snelle verkoop’ is dan belastbaar. Inderdaad! De winst bij verkoop van een onroerend goed binnen de vijf jaar na de verkrijging ervan ‘onder bezwarende titel’, is belastbaar tegen 16,5% (+ gemeentebelasting) (art. 90, 10° WIB 92) . Bij een effectieve koop van zijn vennootschap is er geen discussie mogelijk dat dit een ‘verkrijging onder bezwarende titel’ is. Echter, ook de verkrijging bij de vereffening van een vennootschap wordt door de fiscus als zodanig beschouwd (Ci. RH. 251/319.681, 03.04.1981, nrs. 32 en 29) .

Hoe wordt die winst berekend? U vertrekt dan van de verkoopprijs (verminderd met de vervreemdingskosten) min de prijs die uw klant zelf aan zijn vennootschap betaald heeft voor de woning, ofwel de waarde die aan de woning toegekend werd om de liquidatiebonus te berekenen.

Let op! Is de verkoopwaarde voor de registratierechten hoger dan de prijs/de waarde die uw klant aan zijn vennootschap betaald heeft, dan wordt er met die verkoopwaarde voor de registratie rekening gehouden.

Tip 1. Zowel de verkoop- als de aankoopprijs of de waarde mag nog gecorrigeerd worden, o.a. om met de kosten van het pand en het tijdsverloop rekening te houden. Daardoor kan het zijn dat er uiteindelijk toch geen belastbare winst overblijft.

Tip 2. Er is geen belastbare meerwaarde als uw klant op het moment van de verkoop ten minste 12 maanden ononderbroken in het pand gewoond heeft (art. 93bis WIB 92) .

Vennootschap was geen volle eigenaar

Bij einde vruchtgebruik naar uw klant. Was de bvba van uw klant alleen maar vruchtgebruiker van de woning, dan heeft uw klant de woning privé bekomen doordat de termijn van het vruchtgebruik verstreken is.

Winst is niet belastbaar. Het volle eigenaar worden van het pand is in dat geval juridisch gezien geen verkrijging (onder bezwarende titel) (parl. vr. nr. 1044, Huts, 19.09.1997) . Bijgevolg is een ‘snelle meerwaarde’ bij verkoop niet belastbaar!

Tip. Normaal gezien zit er tussen de aankoop door u als blote eigenaar en de verkoop ervan als volle eigenaar ook meer dan vijf jaar.