Verhuur magazijn met btw in 2019: verplicht of optioneel?

Principes van het nieuwe optionele stelsel

Wat zijn de basisprincipes?

Principiële vrijstelling blijft! Dat is inderdaad niet zonder belang. De verhuur van onroerende goederen blijft bij wijze van algemeen principe vrijgesteld van btw (art. 44, §3, 2° W.Btw) . Het is dus zeker niet zo dat ineens elk pand verhuurd zal kunnen worden met btw.

Invoering keuzestelsel? Jawel, en dat is op het vlak van btw inderdaad vrij revolutionair. Doorgaans is er inzake btw immers weinig keuzevrijheid: ofwel is iets met btw, ofwel is het zonder btw. Nu komt er dus een derde mogelijkheid, nl. het is met btw als u ervoor kiest.

Let op! Beide partijen, dus zowel huurder als verhuurder, moeten ervoor kiezen. De ene kan het dus niet opleggen aan de andere.

Gevolgen van de keuze? Kortweg, de gewone btw-gevolgen. De verhuurder zal dan m.a.w. btw aanrekenen op de huurprijs, de huurder kan deze btw in aftrek brengen als hij btw-plichtig is én de verhuurder zal een recht op aftrek krijgen van de btw die hij betaalt met betrekking tot het pand.

Wat zijn die voorwaarden?

Alleen bij beroepsmatig gebruik! Vereist is inderdaad dat de huurder een btw-plichtige is die de goederen uitsluitend gebruikt in het kader van zijn economische activiteit. Voor een woning kan het dus al zeker niet.

Alleen voor nieuwbouw! Bestaande gebouwen komen dus in principe niet in aanmerking om vanaf januari 2019 ineens met btw verhuurd te worden. Het kan alleen voor nieuwbouw en dat betekent in deze context dat de btw op de werken in onroerende staat voor de oprichting van het nieuwe gebouw opeisbaar geworden is vanaf 1 oktober 2018.

Tip. Ook fundamentele vernieuwbouw komt in aanmerking. Hiervan is sprake als de kostprijs exclusief btw van de uitgevoerde werken minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw na de uitvoering van de werken.

Verhuur van magazijnen

Hoe zit dat precies in de huidige regeling?

Nu toch ook al met btw? Inderdaad! Op de principiële btw-vrijstelling van onroerende verhuur zijn er een aantal uitzonderingen en één daarvan is dan de zgn. terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen (art. 44, §3, 2, a), tweede streepje W.Btw) . Een magazijn verhuren is nu dus principieel verplicht onderworpen aan btw.

Tenzij samen met vrijgestelde verhuur? Dat is dan o.m. het geval als er bv. een fabriekshal of een kantoorruimte verhuurd wordt met daaraan verbonden een magazijn of opslagplaats. Als het allemaal deel uitmaakt van hetzelfde onroerend goed en als alles verhuurd wordt door dezelfde verhuurder aan dezelfde huurder, dan wordt het geheel beschouwd als een vrijgestelde onroerende verhuur (beslissing E.T. 84.364 van 29.09.1995, bevestigd door beslissing E.T. 108.597 van 13.01.2005) .

Tenzij de zgn. 10%-regel? Dat is dan inderdaad de btw-tolerantie die tot op heden van toepassing is. De Btw aanvaardt m.a.w. dat er toch btw gerekend wordt op het geheel wanneer in het magazijn een kantoorruimte voorzien is waarvan de oppervlakte of het volume niet meer bedraagt dan 10% van de totale oppervlakte of volume.

Let op! Die ruimte van maximaal 10% moet dan wel een louter kantoortje zijn en mag dus niet gebruikt worden als verkoopruimte.

Concreet. Een kantoorgebouw van 1.500 m² voor de administratie hangt vast aan een opslagruimte van 8.500 m². De totale oppervlakte van het pand bedraagt dus 10.000 m². Het geheel wordt beschouwd als een vrijgestelde onroerende verhuur. Er mag dus geen btw aangerekend worden. Als het kantoorgebouw echter slechts 500 m² groot is, aanvaardt de Btw dat er btw gerekend wordt op het geheel.

Hoe zal de nieuwe regeling voor magazijnen er vanaf 2019 uitzien?

Wie is de huurder? Dat is inderdaad de eerste vraag die van belang is. Is de huurder nl. een particulier, dan is er over de huurprijs sowieso btw verschuldigd. Dat wijzigt dan m.a.w. niet ten opzichte van de huidige regeling.

Keuze voor de professionele huurder? Jawel! In een b2b-context kunnen de partijen, dus zowel de verhuurder als de huurder, met ingang van 1 januari 2019 kiezen voor de toepassing van het btw-stelsel.

Wel een verschil met gewone gebouwen! Dat is inderdaad wel zo. Om de logistieke sector in België een duwtje in de rug te geven is namelijk in een sectorspecifieke afwijking voorzien. Zo moet het voor magazijnen of opslagplaatsen dan ook niet gaan om een ‘nieuw’ gebouw, ook bestaande gebouwen kunnen onder het optioneel btw-stelsel vallen. Voor dat laatste is dan wel vereist dat de huurder de gehuurde ruimte hoofdzakelijk, dus voor meer dan 50%, gebruikt als opslagruimte.

Tip 1. Om die 50% te beoordelen, wordt in de eerste plaats rekening gehouden met de gebruikte oppervlakte, maar het mag ook berekend worden op basis van het volume van de ruimte.

Tip 2. Voortaan mag het gebouw dienst doen als verkoopruimte, zolang die verkoopruimte dan niet meer bedraagt dan 10% van het geheel, eveneens te beoordelen naar oppervlakte of volume.

Concrete uitwerking

Lopend contract, minstens 90% opslag. In dat geval wijzigt er in feite niets. De lopende huurovereenkomst van een magazijn dat voor minstens 90% gebruikt wordt voor het opslaan van goederen – de huidige 10%-regel dus – blijft verplicht onderworpen aan btw tot het einde van de overeenkomst. Voor nieuwe overeenkomsten met betrekking tot dergelijke opslagruimten, gesloten vanaf 1 januari 2019, geldt dan het optioneel btw-stelsel.

Wat bij minder dan 90% opslag? Dan komt onmiddellijk het optionele btw-stelsel in zicht. Betreft het m.a.w. een lopende huurovereenkomst van een ruimte die voor minder dan 90%, maar voor meer dan 50% gebruikt wordt voor het opslaan van goederen, dan kunnen partijen vanaf 1 januari 2019 opteren voor het btw-stelsel.

Tip. Voor nieuw gesloten huurovereenkomsten vanaf 1 januari 2019, voor een magazijn dat voor minstens 50% gebruikt wordt voor opslag, kan er dan uiteraard ook onmiddellijk geopteerd worden voor het btw-stelsel.

Minder dan 50% gebruik als opslag? In dat geval is er geen optie mogelijk omdat de ruimten niet hoofdzakelijk gebruikt worden voor het opslaan van goederen en omdat het geen nieuwe gebouwen betreft. Nieuwe overeenkomsten vanaf 1 januari 2019 kunnen uiteraard wel onder het optioneel btw-stelsel ressorteren als het gaat om nieuwe gebouwen of fundamenteel vernieuwde gebouwen.

Wel langere herzieningstermijn! Dat is inderdaad van belang. Wordt er gebruik gemaakt van het optioneel btw-stelsel, dan geldt ook voor die opslagruimtes een herzieningstermijn van 25 jaar.

Ook te herzien in uw voordeel! Gaat het om een lopende huurovereenkomst voor een ruimte die voor minder dan 90%, maar voor meer dan 50% gebruikt wordt voor het opslaan van goederen en wordt er vanaf 1 januari 2019 geopteerd voor het btw-stelsel, dan kan de btw op de kosten die in het verleden gemaakt zijn, bij wijze van een btw-herziening in het voordeel, onder bepaalde voorwaarden nog gerecupereerd worden (KB nr. 3, art. 21bis) .

Tip. Voor de oprichtingswerken aan het gebouw bedraagt de herzieningsperiode 15 jaar, voor verbeteringswerken is dat 5 jaar. Dat betekent dus concreet dat u x/15 of x/5 van de betaalde btw kunt terugvragen of ‘herzien’ voor de nog te lopen jaren van de herzieningstermijn.

Let op! Voor herstellings- of onderhoudswerken heeft u geen recht op historische btw-aftrek.