De verkoop van het pand tijdens de huurhernieuwing...

Huurder vraagt de hernieuwing

Wat als het pand net dan verkocht wordt? De handelshuurder moet, zoals u wellicht weet, een aanvraag tot handelshuurhernieuwing doen tussen de 18de en 15de maand vóór het verstrijken van de lopende duur van negen jaar. Het is extra delicaat wanneer het pand op dat moment te koop staat of pas verkocht is.

Drie maanden om te antwoorden. Na ontvangst van de aangetekende brief van de huurder heeft u als verhuurder drie maanden de tijd om hierop te antwoorden. Wilt u weigeren of nieuwe voorwaarden voorstellen, dan kunt u dat laten weten via aangetekende brief of exploot.

Verkoper kan ‘eigen gebruik’ niet inroepen. De ‘oude’ eigenaar mag immers niet opzeggen omwille van bv. eigen gebruik of omwille van afbraak en wederopbouw als hij niet zelf het pand wil gebruiken of wederopbouwen. Dat werd al meermaals in de rechtspraak bevestigd. De nieuwe eigenaar heeft wellicht meer persoonlijke motieven op basis waarvan hij de huurhernieuwing zou kunnen weigeren.

Tip 1. De bestaande eigenaar kan wél weigeren omwille van eigen gebruik als hij bij de verkoop afspreekt dat hij verder zijn zaak mag exploiteren in het pand en hij dit ook effectief doet.

Tip 2. Van de andere kant kan de nieuwe eigenaar wél het motief van grove tekortkomingen van de huurder inroepen. Dit motief kunnen ze allebei inroepen.

Wie moet er antwoorden?

Nog even wachten met antwoorden? Als verkoper-verhuurder kunt u mogelijk inderdaad het best nog even wachten met te antwoorden indien dat nog mogelijk is. U heeft hiervoor immers een termijn van drie maanden. Wordt in die periode het pand verkocht, dan kan wellicht de nieuwe eigenaar beter antwoorden. Hij kan dan bv. het motief ‘eigen gebruik’ inroepen indien het contract dit voorziet.

Let op 1! Is het pand nog niet verkocht in die periode, dan kan de verkoper eventueel opteren voor ongemotiveerde weigering, maar dan zit men met de uitzettingsvergoeding van drie jaar huur. Zo is hij wel zeker dat het pand vrijkomt.

Let op 2! De verkoper kan ook proberen om de huurder bv. een hogere huurprijs of andere minder gunstige voorwaarden voor te stellen. Het is dan echter de rechtbank die beslist over de voorwaarden. De verhuurder doet daarmee dan afstand van het recht om te weigeren.

Vanaf wanneer kan koper antwoorden? De nieuwe eigenaar/ koper kan antwoorden op de handelshuurhernieuwing vanaf het moment dat hij officieel eigenaar is. Dit kan zijn vanaf het moment dat het compromis voor de verkoop ondertekend wordt, maar enkel indien in het compromis de eigendomsoverdracht vastgesteld wordt. Meestal wordt de eigendomsoverdracht echter uitgesteld tot aan de akte, maar u kunt in zo’n geval zeker overwegen om dat niet te doen.

Tip.  Breng als verkoper wel onmiddellijk uw huurder officieel – het best per aangetekende brief – op de hoogte van de verkoop.

Koper kan huurhernieuwing weigeren. De koper kan na de verkoop antwoorden op de vraag die gericht was aan de verhuurder-verkoper. De huurder moet dan ook verder met hem onderhandelen.