Uw woonlening indien mogelijk nog in 2021 sluiten?

Wijziging 1: schatting van de woning

Vanaf 01.01.2022 verplicht. Dat is het gevolg van een nieuwe richtlijn van de Europese Bankautoriteit (EBA) die tegen 01.01.2022 geïmplementeerd moet zijn. Vanaf dan zal u altijd een onafhankelijke schatting moeten laten doen op de woning waarvoor u een lening wilt krijgen. Nu gebeurt dat naar verluidt maar in zo’n 10% tot 15% van de gevallen.

Goed om te weten. De kosten van deze schatting die al snel € 300 kunnen bedragen, moet u als koper betalen. De Nationale Bank heeft echter al laten weten dat een plaatsbezoek – en dus de extra kosten – alleen nodig is als de waarde van het pand niet terdege door de bank zelf bepaald kan worden o.b.v. vergelijkbare panden in de buurt.

Geschatte waarde lager dan aankoopprijs? Dan kan dat nadelige gevolgen voor u hebben. De banken moeten zich immers vanaf 2022 op de uitkomst van die schatting baseren om te bepalen hoeveel ze aan u als koper kunnen lenen. Als uw overeengekomen aankoopprijs dus een pak hoger ligt dan de waarde van de schatting, dan zal u zelf nog meer spaarcenten op tafel moeten leggen.

Voorbeeld. U wilt een woning kopen voor een aankoopprijs van € 325.000. In theorie kunt u dan maximaal 90% van dat bedrag of € 292.500 lenen. U moet dus sowieso al minstens € 32.500 spaargeld hebben. Uit de schatting blijkt echter dat de woning maar € 290.000 waard is, zodat u maar € 261.000 kunt lenen (€ 290.000 x 90%). U moet dan al € 64.000 spaargeld hebben. Als daar nog de notaris- en registratiekosten bijgeteld worden van zowat 10% van de aankoopprijs, moet u zelf € 96.500 op tafel kunnen leggen...

Goed om te weten. In principe mogen banken niet meer dan 90% van de waarde van de woning aan u uitlenen (zgn. quotiteit), maar daar zit wel wat ‘rek’ op. De NBB laat nl. toe dat tot 35% van de leningen van een bank (vnl. voor de aankoop van een eerste woning) boven die 90%-grens zitten.

Belang van opschortende voorwaarde? Dat wordt nog groter! Immers, als er in uw compromis staat dat de aankoop gebeurt onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een lening, dan bent u ten minste ingedekt. Akkoord, als dan vervolgens blijkt dat u te weinig kunt lenen om de woning effectief te kunnen kopen, dan is dat niet leuk... U vermijdt zo echter wel dat u – bij het afspringen van de deal – een schadevergoeding (vaak 10% van de aankoopprijs) moet betalen.

Wijziging 2: einde hypothecair mandaat

Mandaat? Via een mandaat geeft u als kredietnemer aan de bank de toestemming om – op het moment dat u in gebreke blijft bij de terugbetaling – een hypothecaire inschrijving te nemen op uw woning, dat dient als waarborg van een krediet.

Goedkoper dan een hypothecaire inschrijving. Bij een mandaat betaalt u geen 1,3% (registratierechten en hypotheekrechten) op het geleende bedrag zoals bij een hypothecaire inschrijving. Ook is het honorarium van de notaris maar 1/4 van het normale honorarium voor een kredietakte met een hypothecaire inschrijving.

Zou vanaf 2023 niet meer mogelijk zijn? Ook hier is het de EBA die wil opleggen... In de praktijk zal uw lening – doordat er voor het volledig leningsbedrag een hypothecaire inschrijving genomen moet worden – dus enkele duizenden euro’s duurder worden.