Wat is van belang als ‘opvolgende’ vastgoedmakelaar?

Wat was er gebeurd?

Eerst vastgoedmakelaar A, nadien B... De verkopers sluiten een verkoopopdracht met vastgoedmakelaar A, maar zeggen die nadien op. Ze geven dan een opdracht aan vastgoedmakelaar B.

Vastgoedmakelaar A bezorgt een lijst. Er was een zgn. lijstbeding in de verkoopopdracht voorzien en vastgoedmakelaar A bezorgt tijdig een lijst met kandidaat-kopers met wie hij contact had per e-mail en per aangetekende zending aan de verkopers. Hij maakt die lijst ook rechtstreeks over aan vastgoedmakelaar B.

Verkocht aan iemand van de lijst. Minder dan twee weken later werd B gecontacteerd door een van de kandidaten van de lijst, die onmiddellijk een bod uitbracht aan de (verlaagde) vraagprijs. Dat bod werd aanvaard door de verkopers.

Discussie over het ereloon van A en B. Beide vastgoedmakelaars maakten aanspraak op hun ereloon. B hield zijn ereloon in op de optieprijs. De verkopers weigerden een tweede keer een ereloon te betalen en vonden dat A en B dat onderling moesten uitklaren. De zaak werd niet geregeld en vastgoedmakelaar A leidt een procedure in om zijn ereloon op te eisen bij de opdrachtgevers. Die betrokken vervolgens zelf B in de procedure.

Wat vond de rechter?

Vastgoedmakelaar A krijgt volledig ereloon. Ook al was hij niet betrokken bij het sluiten van de verkoopovereenkomst, de rechter vond dat A toch recht had op zijn volledige ereloon. Hij voldeed immers aan alle voorwaarden van zijn lijstbeding. Zo had hij de lijst met bezoekers aan wie hij precieze en individuele informatie verschaft had tijdig en correct overgemaakt. Dat de verkoop finaal tegen een lagere prijs dan de oorspronkelijke vraagprijs tot stand kwam, was irrelevant volgens de rechter.

B krijgt maar 2/3 van het ereloon. Aangezien B geen inspanning geleverd had om de kandidaat-koper te vinden én B op de hoogte was van de bemiddeling door A en wist dat de koper op de lijst stond, besliste de rechter (rb. Dendermonde, 03.09.2021) dat hij een derde van zijn ereloon moest terugbetalen. De rechter vond immers dat B niet te goeder trouw gehandeld had, omdat hij zijn klanten niet gemeld had dat er (mogelijk) tweemaal ereloon verschuldigd zou zijn.

Wat moet u ervan onthouden?

Belang van lijstbeding! Het belang van het lijstbeding wordt nog maar eens benadrukt. Het is steeds aanbevolen om zo’n beding op te nemen in uw verkoopopdracht en het correct uit te voeren. Zonder zo’n beding heeft u als vastgoedmakelaar bij een verkoop na het einde van uw opdracht geen recht op ereloon. Uit deze zaak blijkt ook dat u sterker staat als u ook aan de opvolgende vastgoedmakelaar die lijst aangetekend bezorgt. Ook al is dat wettelijk niet vereist...

Communicatie met de opdrachtgever. Als opvolgende makelaar houdt u de lijst van de voorganger het best in het oog en vraagt u na bij uw klant of hij de lijst (tijdig) ontvangen heeft. Om recht te hebben op uw volledige ereloon is het bovendien van belang dat u vooraf open communiceert aan uw klant over wat het gevolg kan zijn als er verkocht wordt aan een koper die op de lijst voorkomt.