Gebouw van VZW met winst verkocht, dus belasting betalen?

Regels van de personenbelasting. Wat betreft de belastbaarheid van winsten (meerwaarden) op onroerende goederen, zijn de regels in de rechtspersonenbelasting (RPB) in grote lijnen dezelfde als die van de belasting op ‘snelle meerwaarden’ bij de verkoop van onroerende goederen in de personenbelasting (art. 222, 4° en 6° WIB 92) .

Let op! Is uw VZW onderworpen aan de vennootschapsbelasting, dan gelden er uiteraard andere regels. De meerwaarden zijn dan belastbaar conform de regels in de vennootschapsbelasting.

RPB - Winst bij verkoop van gebouwen

Belast als verkoop binnen de vijf jaar. Verkoopt uw VZW een gebouw met winst, dan is die winst belastbaar als de verkoop plaatsvindt binnen de vijf jaar na de aankoop ervan (art. 222, 6° WIB 92; art. 90, lid 1, 10° WIB 92) .

Verkregen via schenking? Dan is de winst belastbaar bij een verkoop:

1. binnen de drie jaar na de akte van schenking; én
2. binnen de vijf jaar na de aankoop door de schenker.

Verkregen via erfenis? Dan is de winst niet belastbaar, ook niet als de verkoop binnen de drie jaar na de erfenis plaatsvindt.

Hoe die winst berekenen? Door het verschil tussen (art. 101, §2 WIB 92) :

• de prijs waartegen het pand verkocht werd, verminderd met de kosten die gemaakt werden om het pand te vervreemden (bv. de commissie van een makelaar); en
• de aankoopprijs, verhoogd met: (1) ofwel de bewezen aankoopkosten, (2) ofwel 25% van de aankoopprijs, bijkomend verhoogd met 5% voor elk jaar dat verlopen is tussen de aan- en verkoop.

Tip. Door de hoge forfaitaire kostenaftrek zal uw VZW dus vaak geen belasting moeten betalen, ook al verwezenlijkt ze een mooie winst bij de verkoop.

Hoeveel belasting? De aldus berekende nettowinst wordt belast tegen een tarief van 16,5% (art. 225, lid 2, 3° WIB 92) .

Voorbeeld. Uw VZW kocht in september 2018 een gebouw aan voor € 300.000, en verkocht dat in december 2021 opnieuw voor € 500.000. Ze betaalt daarbij een verkoopcommissie van € 10.000 aan haar makelaar.

De nettoverkoopprijs is gelijk aan € 490.000 (€ 500.000 - € 10.000). De aangepaste aankoopprijs is gelijk aan € 431.250 ((€ 300.000 × 1,25%), te verhogen met 15% (5% per verstreken jaar)).

Die meerwaarde van € 58.750 (€ 490.000 - € 431.250) wordt vervolgens belast tegen 16,5%. De verschuldigde belasting bedraagt dus € 9.693,75.

Belastingaangifte RPB. U moet die winst aangeven in de aangifte rechtspersonenbelasting, in de categorie ‘Meerwaarden’, codes 5121-5130.

RPB - Winst bij verkoop van gronden

Belast als verkoop binnen de acht jaar. Bij de verkoop van gronden geldt een iets langere ‘wachttermijn’. De winst is belastbaar als de verkoop plaatsvindt binnen de acht jaar na de aankoop ervan (art. 222, 4° en art. 90, lid 1, 8° WIB 92) .

Tip. Heeft de VZW de grond verkregen via schenking of erfenis, dan gelden dezelfde bepalingen als bij gebouwen.

Hoe die meerwaarde berekenen? Dat gebeurt in grote lijnen op dezelfde manier als bij de verkoop van een gebouw. Ook hier heeft u dus de keuze om de bewezen aankoopkosten in rekening te brengen of gebruik te maken van het forfait (25% van de aankoopprijs, bijkomend verhoogd met 5% voor elk jaar dat verlopen is) (art. 101, §1 WIB 92) .

Hoeveel belasting? Bij een verkoop binnen de vijf jaar is de winst belastbaar tegen 33%. Verkoopt uw VZW de grond pas na vijf jaar, maar voordat een termijn van acht jaar verlopen is, dan is de winst belastbaar tegen 16,5% (art. 225, lid 2, 2° WIB 92) .

Belastingaangifte RPB. U moet die winst aangeven in de aangifte rechtspersonenbelasting van uw VZW, in de categorie ‘Meerwaarden’, codes 5101-5112, met een omdeling tussen de meerwaarde belastbaar tegen 33% (code 5111) en de meerwaarde belastbaar tegen 16,5% (code 5112).