Lenen voor een opbrengsteigendom

Héél lage rente. Banken bieden momenteel hypothecaire kredieten aan met een vaste rentevoet onder de 4 %. Terwijl er bv. op een bijna risicoloze belegging zoals een flexibele levensverzekering rendementen van 4,5 % à 4,75 % (zonder rekening te houden met instapkosten) worden geboden die vrij zijn van roerende voorheffing als u acht jaar wacht met het opvragen van uw spaarcenten. Wie meer risico durft te nemen kan zeker op langere termijn 6 % à 8 % halen op zijn beleggingsportefeuille. U heeft er bij de huidige rentestand doorgaans dus alle belang bij zoveel mogelijk te lenen voor uw opbrengsteigendom.

Lenen met een minimum aan kosten. De goedkoopste manier om te lenen voor een opbrengsteneigendom is via een zgn. wederopname. Dit betekent dat u voor het reeds afgeloste kapitaal van uw lopende krediet (of reeds terugbetaalde krediet) van bijvoorbeeld uw gezinswoning bij de bank een nieuw krediet kunt afsluiten zonder kredietaktekosten te moeten betalen. U betaalt enkel dossierkosten van ongeveer € 200 en u kunt lenen tegen de lage tarieven van een hypothecair krediet geldig op het moment van aanvraag van uw nieuwe krediet.

Hoeveel kunt u lenen bij de bank ? Als u via zo’n wederopname leent, kunt u wat reeds is afgelost van het eerste krediet terug ontlenen zonder bijkomende waarborgen te moeten geven. Wilt u meer ontlenen, dan zal de bank wel een bijkomende waarborg willen. Vraag dan aan de bank om wat u meer wilt lenen te waarborgen via een zgn. hypothecair mandaat. U bespaart dan een pak aan aktekosten. De bank zal wel nagaan of er na aftrek van de maandelijkse lening­lasten van het maandelijkse inkomen voldoende overblijft om van te leven. Als lasten worden de maandlasten van lopende kredieten gerekend (bv. het lopende hypothecair krediet voor de gezinswoning, de lopende autolening...) en de maandlast van het krediet voor de aankoop van de opbrengsteigendom.

Ook 70 % à 80 % van uw huurinkomsten telt mee. Als inkomen wordt het beroepsinkomen per maand genomen, maar ook het huurinkomen van de verhuur van de opbrengsteigendom komt in aanmerking. Als er nog geen huurcontract is, kan de huurprijs bepaald worden door een schatter aangesteld door de bank. Een overeenkomst met een immobiliënmakelaar die het pand voor een bepaalde prijs mag verhuren is voor de bank vaak voldoende om de huurprijs te bepalen.

Netto huurinkomen telt. Let wel, van het huurinkomen wordt normaal gezien slechts 70 % à 80 % mee gerekend om het effectieve netto huurinkomen te berekenen. Er zijn immers ook kosten (bv. onderhoud) en belastingen (bv. grondlasten) te betalen voor het pand. Als u het appartement niet of slechts sporadisch verhuurt omdat u er zelf regelmatig verblijft (bv. een appartement aan zee), zal de bank doen alsof er geen huurinkomsten zijn.

Heeft u in de praktijk wel een fiscaal voordeel ? Hoeveel fiscaal voordeel een woningkrediet voor uw opbrengsteigendom effectief oplevert, hangt af van het feit of er al dan niet nog een krediet loopt voor uw gezinswoning of eventueel voor een andere woning. Het best vraagt u een fiscale simulatie bij uw bank voor uw concrete situatie, want de fiscale regeling is verre van eenvoudig. Toch geven we een aantal vuistregeltjes mee…

Er loopt nog een woonkrediet. Als er nog wel een krediet loopt voor de eigen woning of een andere woning, zal de zgn. fiscale korf meestal al gevuld zijn met kapitaal van het lopende krediet. Het onroerend inkomen van de opbrengsteigendom zal (geheel of gedeeltelijk) worden weggewerkt met de interesten van het lopende krediet. Immers, de interesten van kredieten worden afgetrokken van het totale onroerende inkomen. Dus zolang er nog een krediet loopt, zal het fiscale voordeel van een krediet voor een opbrengsteigendom heel beperkt zijn.

Er loopt geen woningkrediet meer. Als er geen krediet meer loopt, zal het kapitaal van het krediet voor de opbrengsteigendom afgetrokken kunnen worden binnen de korf (met een maximum van € 1 870) tegen de zgn. verbeterde gemiddelde aanslagvoet (tussen de 30 % en 40 %) en zullen de interesten tegen de hoogste aanslagvoet (bv. 50 %) afgetrokken worden van het onroerend inkomen van het pand. In het beste geval kan dit bij een KI van € 1 500 leiden tot een fiscale besparing van € 2 925 per jaar als u samen met uw partner leent. Door deze fiscale aftrek over de hele looptijd van het krediet worden de eventuele kredietaktekosten (niet te betalen bij wederopname), de premie van de schuldsaldo­verzekering en de te betalen interesten ruimschoots gecompenseerd.