Ik koop toch geen ‘kat in de zak’…
Een kandidaat-koper heeft zijn vorige woning vol gebreken verkocht om van die miserie af te zijn. Thans wil hij een nieuwe woning kopen. Hoe is hij zeker dat als er aan de woning iets schort, de verkoper ervoor opdraait?
Wettelijke waarborg
Dat is de eerste garantie die u hem kunt geven als makelaar. “U bent beschermd door de wet.”
Regel. De eigenaar die zijn huis verkoopt, kan immers achteraf altijd nog worden aangesproken door de koper voor eventuele gebreken die nog zouden opduiken. Dat staat zo in de wet, nl. in art. 1.641 en art. 1.643 van het Burgerlijk Wetboek.
Tip. De koper kan steeds een beroep doen op die wetsartikelen en dan moet de verkoper opdraaien voor de verborgen gebreken die de (kandidaat-) koper ontdekt eens hij de woning heeft gekocht, bijvoorbeeld voor een ernstig vochtprobleem dat men niet open en bloot zag bij de koop. Maar…
Contractuele vrijwaring?
Deze wettelijke garantieregeling telt als de verkoper en de koper niets anders overeenkwamen!
Clausule. De verkoper kan immers in principe in het contract steeds een beding opnemen dat stelt dat hij slechts een beperkte tijd, bv. één jaar, aansprakelijk zal blijven of zelfs dat hij helemaal niet aansprakelijk is voor deze zgn. verborgen gebreken. En… deze clausule is perfect wettelijk. Bij een openbare verkoop is het zelfs gebruikelijk dat zo’n beding door de notaris wordt voorzien.
Tip. Stel de koper dus gerust dat u ervoor zorgt dat zo’n bepaling niet in uw compromis staat.
En kwade trouw…
Als de eigenaar er wél een clausule in wil waardoor hij slechts beperkte tijd aansprakelijk is voor deze ‘verborgen gebreken’, dan hoeft de verkoop nog niet geannuleerd te worden, want de kandidaat-koper staat niet volledig onbeschermd.
Immers. Ontdekt onze achterdochtige koper in de aangekochte woning bv. dat de vorige eigenaar vakkundig de rotte vloeren onder het vasttapijt heeft verborgen, dan heeft de koper nog steeds het recht om de verkoper aan te spreken, want de verkoper is dan te kwader trouw.
Tip. Leg dit principe uitdrukkelijk vast in de verkoopovereenkomst.
Modelclausule. “De koop geschiedt in de staat waarin het goed zich thans bevindt met overdracht van alle zichtbare en verborgen gebreken zonder dat hiervoor vrijwaring wordt verleend, tenzij die vrijwaring waartoe de verkoper gehouden is, mocht hij kennis hebben van verborgen gebreken die hij niet gemeld zou hebben.”
Professionele waarborg
Stel dat er in de woning een grondige verbouwing is gebeurd, er werd bv. een verdieping bijgebouwd of achteraan een ‘uitbouw’ gemaakt. Nu kunt u de kandidaat-koper nog meer geruststellen. Deze werken, die volgens de verkoper gedaan zijn door een aannemer, bieden u een bijzondere garantie. De aannemer is immers tien jaar aansprakelijk voor eventuele (verborgen) gebreken van zijn verbouwing. Maar wat als de verbouwing toch niet door een aannemer gebeurde en de verkoper niet de waarheid spreekt?
Tip. Laat de verkoper verklaren dat hij voor deze verbouwing een aannemer onder de arm nam: “De verkoper verklaart dat de verbouwing (bv. de veranda, de sanitaire installatie, ...) uitgevoerd werd door aannemer x blijkens aannemingsovereenkomst d.d. ... of offerte y of factuurnr. z en dat die aansprakelijk is voor de gebreken aan het uitgevoerde werk. De verkoper draagt, voor zoveel als nodig, al zijn rechten dienaangaande over aan de koper.”.
Bepaal uw profiel om dit en vele andere adviezen te ontgrendelen.