IN DE KIJKER - VERKOOP - 12.09.2007

Belofte kan… een hoop schulden maken

Stel dat de eigendom van het onroerend goed gesplitst is tussen meerdere erfgenamen (bv. een vader en twee kinderen). Vader tekent nu alleen het verkoopcompromis. Hij maakt zich zgn. sterk dat zijn twee kinderen ook akkoord gaan met de verkoop. Wat als dit niet gebeurt?

Bevestiging of niet… ?

Diegene voor wie men zich sterk maakte, kan akkoord gaan met de transactie. In dat geval is er geen probleem. Diegene voor wie men zich sterk maakte, wordt dan partij bij de overeenkomst en dit zelfs wat men noemt ‘retroactief’ (met name vanaf de datum van het sluiten van de overeenkomst). Het kan echter ook gebeuren dat diegene voor wie men zich sterk maakt uiteindelijk niet akkoord is. In dat geval is diegene die zich sterk maakte een schadevergoeding verschuldigd aan de koper.

Tip. Hij hoeft de verbintenis tot verkopen integendeel niet uit te voeren (dat zou ook moeilijk kunnen, want hij is nu eenmaal niet de (volledige) eigenaar zodat hij hoogstens zijn stuk zou kunnen verkopen).

De schadevergoeding is afgesproken

Het is dan ook aangewezen om zich niet te lichtzinnig sterk te maken, te meer daar de schade­vergoeding waartoe men eventueel veroordeeld kan worden zeer aanzienlijk kan zijn. Vooreerst is het immers mogelijk dat de schadevergoeding contractueel afgesproken is, waarbij de partijen overeenkomen welke schadevergoeding de sterkmaker verschuldigd zal zijn als diegene voor wie men zich sterk maakt het akkoord niet bekrachtigt. Hierbij zou bv. een percentage van de verkoopprijs als schadevergoeding vooropgesteld kunnen worden (bv. 10% van de aankoopprijs).

Let op! Er kan ook een forfait in de overeenkomst staan, waarbij er bovendien bepaald is dat het de contractpartij toegelaten is om een hogere schadevergoeding te vragen als er een grotere schade bewezen kan worden.

De werkelijke schade telt…

Is er geen schadevergoeding afgesproken, dan moet de sterkmaker de werkelijke schade die de contract­partij geleden heeft vergoeden. Ook hier kunnen er een groot aantal schadeposten ‘op tafel’ komen… Vooreerst zou de koper bv. kunnen beweren dat een eerste schadepost ligt in het niet kunnen kopen van het onroerend goed op zich (“Ik had dat goedkoop gekocht” - “Het was meer waard” - enz.).

Mogelijk was de koper ook al een lening aan­gegaan (“Ik heb die lening moeten afzeggen, met alle kosten van dien”) of was die van plan om het één of andere project te beginnen met het onroerend goed (“Ik zou daar appartementen zetten en ik zie nu die winst aan mij voorbijgaan”).

Let op! Andere schadeposten die weleens in aanmerking kunnen komen, zijn de eventuele niet te recupereren kosten van de notaris, de verplaatsingskosten, de schatterskosten, de kosten van een architect (bv. men liet na het compromis al een plan opstellen om te bouwen of te verbouwen), enz.

Indien de sterkmaker en de koper er niet onderling uit raken hoe groot de schade is, zal het uiteindelijk aan de rechtbank zijn om de knoop door te hakken om het juiste bedrag van de schade­vergoeding te bepalen.