Een fiscaal geoptimaliseerd kantoor?
U wilt een kantoorgebouw kopen om uw groeiende praktijk in onder te brengen. Uw ouders willen u daarbij wel financieel helpen op voorwaarde dat zij uit hun kapitaal nog een periodiek (huur)inkomen krijgen. Kan dat?
Onverzoenbare standpunten?
Kantoor gezocht. Veel vrije beroepers beginnen met een kantoor thuis, maar als hun praktijk verder groeit, moeten ze vaak uitkijken naar een echt kantoorgebouw. Velen kopen liever een kantoor dan er één te huren (“huren is weggesmeten geld”), maar dat is niet altijd financieel gezien haalbaar. Soms kunnen hun ouders wel helpen, maar die schrikken ervoor terug om zomaar hun kapitaal weg te schenken, kwestie van zich niet uit te kleden voor het slapengaan...
Een moeilijke combinatie? Het komt er dus op aan om ervoor te zorgen dat de ouders uit hun kapitaal nog een inkomen kunnen halen tijdens hun oude dag, terwijl het pand toch eigendom wordt van zoon of dochter en om, als het even kan, ook nog successierechten te vermijden. Kan dat?
Gesplitste aankoop als oplossing!
Gesplitste aankoop. De techniek van de gesplitste aankoop wordt vaak gebruikt voor successieplanning bij de aankoop van een buitenverblijf, maar die techniek is ook hier perfect toepasbaar. U koopt dan de naakte eigendom van het kantoorgebouw en uw ouders het (levenslange) vruchtgebruik. Zij schenken u vooraf het geld (meestal via een bankgift) als u onvoldoende spaargeld heeft om de naakte eigendom te betalen.
Let op! Het kantoorgebouw (in volle eigendom) verkopen kan uiteraard enkel als zowel u als uw ouders hiermee akkoord gaan.
Verhuur. Uw ouders kunnen dan als vruchtgebruikers de kantoorruimte verhuren aan u. Zo halen ze de nodige opbrengsten uit hun kapitaal. Ze worden in principe wel belast op de huurinkomsten (na aftrek van 40% aan kosten), maar voor u is die huur volledig fiscaal aftrekbaar.
Geen successierechten later. Als uw beide ouders overleden zijn, zal dat vruchtgebruik ‘uitdoven’ en automatisch op u overgaan. U wordt dan de volle eigenaar van het pand zonder één euro successierechten te betalen. Die besparing is gigantisch omdat er bij het overlijden van elke ouder - stel bv. 25 jaar later - niets betaald hoeft te worden, terwijl de waarde van het onroerend goed (en dus van het geïnvesteerde kapitaal) in België jaarlijks gemiddeld stijgt met 6,2% zodat het pand na 25 jaar ongeveer 4,5 maal meer waard zal zijn…
Strikte voorwaarden!
Bankgift vóór het compromis. Om later te ontsnappen aan de successierechten, moet u als naakte eigenaar kunnen bewijzen dat u vóór het tekenen van het compromis het nodige geld bezat om uw aandeel (nl. de naakte eigendom) te betalen. Bovendien moet u kunnen bewijzen dat u het geld van die gift door uw ouders werkelijk gebruikt heeft voor de betaling van de naakte eigendom van het pand.
Correcte prijs. Verder moet er ook een correcte prijs betaald worden voor de naakte eigendom. Dit hangt af van de leeftijd van de vruchtgebruiker(s). Om discussies achteraf te vermijden, past u hier het best de tabellen toe die in het Wetboek Successierechten staan (art. 21). Als uw ouders bv. 59 jaar oud zijn, moet u voor de naakte eigendom 56% van de totale prijs van het pand betalen (excl. de notariskosten).
Tip. Vraag deze tabellen al vóór het ondertekenen van het compromis aan uw notaris zodat u en uw ouders perfect weten hoeveel er minstens vooraf geschonken moet worden.
Bepaal uw profiel om dit en vele andere adviezen te ontgrendelen.