Samen in onverdeeldheid met uw vennootschap…

Het onderwerp blijft een actueel gegeven. Wie een onroerend goed wenst aan te schaffen en een ­vennootschap heeft, stelt zich ongetwijfeld de vraag of het niet beter is om de vennootschap te betrekken bij de aankoop. Hoe? De klassiekers zijn: een totale aankoop door de vennootschap, een vruchtgebruikconstructie, een recht van opstal en een erfpachtconstructie. Wie dit allemaal maar niets vindt, kan de aankoop dan privé overwegen. Vandaag stellen we echter vast dat er ook regelmatig in ‘onverdeeldheid’ wordt aangekocht.

Waarom in ‘onverdeeldheid’ kopen?

Hiermee bedoelen we dat de vennootschap een gedeelte aankoopt en de privépersoon (of de privé­personen) het resterende gedeelte.

Let op! Daar waar de vennootschap bijvoorbeeld de benedenverdieping aankoopt en de privé­persoon de eerste verdieping, spreken we niet over ‘onverdeeldheid’, maar wel over ‘mede-eigendom’. Dit wordt hier niet bedoeld.

Vanwaar plots de toename van de constructie van onverdeeldheid? Zo kan men een deel van de kosten van het onroerend goed afschuiven op de vennootschap en toch nog een aantal voordelen behouden… We overlopen enkele voordelen.

Registratierechten…

De vennootschap zal op haar gedeelte registratierechten moeten betalen. De privépersoon zal dit evenzeer moeten doen op zijn gedeelte. Let wel dat het voordeel van het abattement dat we kennen in het Vlaams gewest niet van toepassing is, maar wel de mogelijke meeneembaarheid van de registratierechten. De registratierechten die betaald werden door de vennootschap, zijn in principe aftrekbaar. Later bij de ‘uitonverdeeldheidtreding’ (waarbij de privépersoon het gedeelte van de vennootschap afkoopt) zullen er registratierechten betaald ­moeten worden, maar dit blijft beperkt tot 1% op de volle eigendom vermits de onverdeeldheid ophoudt te bestaan. Het is dus niet alleen 1% op het gedeelte dat de privépersoon overkoopt.

Let op! Wie (o.a.) een BVBA heeft en deze BVBA later ontbindt, kan ook de 10% registratierechten vermijden (weliswaar onder voorwaarden), maar dit is enkel van toepassing bij de vereffening van de BVBA of bij een kapitaalvermindering in natura, dus niet bij wie de BVBA behoudt en het gedeelte uitkoopt van de vennootschap.

Voordeel van alle aard

Als de woning in de vennootschap zit en gratis ter beschikking gesteld wordt aan de bedrijfsleider, wordt er een zgn. voordeel van alle aard aan­gerekend. Wanneer maar een gedeelte in de ­vennootschap zit, zal dit voordeel van alle aard ook kleiner zijn. Vermoedelijk zal dit in de praktijk wel geen groot verschil opleveren.

Aftrek enige en eigen woning

Belastingplichtigen die sinds 1 januari 2005 een enige woning wensen aan te kopen of te verbouwen en hiervoor een hypothecaire lening sluiten, komen in aanmerking voor de nieuwe aftrek enige en eigen woning mits zij voldoen aan een aantal voorwaarden. Deze aftrek geeft een voordeel in de hoogste belastingschijf. Koopt de vennootschap het pand volledig, dan bent u deze woonbonus kwijt. Als u het nu wat slim aanpakt, kunt u die mogelijk toch volledig behouden. Een stuk privé kopen met een hypothecaire lening, kan zeker voordelig zijn. Welk gedeelte dat is, hangt af van een aantal factoren zoals de rentevoet, de looptijd, …