MEDE-EIGENDOM - 21.09.2009

Alles over de ‘gemeenmaking’ van een scheidingsmuur

Wat betekent ‘gemeenmaking’?

De zgn. mandeligheid betekent eigenlijk het ‘gemeenschappelijk zijn’. Bij het optrekken van een gebouw heeft de bouwpromotor-eigenaar van een erf, dat paalt aan een scheidingsmuur van een ander gebouw, het recht om die muur geheel of gedeeltelijk gemeen te maken (artikel 661 BW). De eigenaar(s) van de muur waartegen gebouwd zou worden, kunnen deze gemeenmaking in casu niet weigeren.

Overnameprijs. Artikel 661 BW voorziet tevens dat, bij het ‘mandelig’ maken van een muur, de eigenaar(s) van de muur waartegen gebouwd wordt recht hebben op een vergoeding. Deze vergoeding bedraagt de helft van de waarde van de muur, ofwel de helft van de waarde van het gedeelte dat men gemeen wil maken en de helft van de waarde van de grond waarop de muur gebouwd wordt.

Statutaire clausule. Door het opnemen van een clausule door de promotor in de statuutakte (lees: de basisakte) waarin hij zich de gemeenmaking voorbehoudt, gaat hij ervan uit dat hij de eigenaar blijft van het gedeelte van de wachtgevel/scheidingsmuur waartegen later gebouwd zou kunnen worden en dat hij derhalve bij de gemeenmaking recht heeft op een overnameprijs. Ironisch genoeg voorziet een bouwpromotor bijkomend meestal dat, hoewel de vereniging van mede-eigenaars (VME) er volgens hem in dit geval geen eigenaar van is, ze wel voor alle lasten en herstellings- en onderhoudskosten van de muur moet instaan.

Is zo’n clausule geldig?

Een clausule waarbij de promotor zich binnen de basisakte het recht tot gemeenmaking voor­behoudt, wordt binnen de rechtspraak bestempeld als juridische onzin (o.a. vredegerecht tweede kanton Oostende, 21.01.2004). De muurgemeenheid is onlosmakelijk verbonden met de eigendom van de grond zodat men niet enerzijds de grond kan verkopen en anderzijds zich de muurgemeenheid kan voorbehouden. Ook het Hof van cassatie is van oordeel dat een dergelijke clausule in de statuten ongeldig is.

Het zit hem in de formulering…

Moet er uit het voorgaande dan besloten worden dat de bouwpromotor bij het ‘mandelig’ maken van een scheidingsmuur nooit het recht op een vergoeding kan opeisen en dat die dus altijd toekomt aan de VME? Neen! Maar…

Let op! Wanneer de promotor in de statuten formuleert dat hij zich het recht op de betaling van de prijs die voortkomt uit de gemeenmaking voorbehoudt, dan wordt dit binnen de rechtspraak wél aanvaard. Het betreft hier dan een overdracht van (een toekomstige) schuldvordering waarmee de kopers bij de aankoop akkoord gaan.

Wil de promotor deze vergoeding evenwel rechtsgeldig bekomen, dan moet - volgens het Hof van cassatie - de toekomstige schuldvordering om­schreven zijn of minstens definieerbaar zijn. ­Hieraan is voldaan wanneer de schuldenaar (lees: de eigenaar van het naburige pand), het voorwerp (lees: de prijs voor de overname) en de oorzaak (lees: de overname van de muurgemeenheid) aangeduid zijn.

Tip. Het nazicht van de statuten met het oog op de formulering ter zake is zowel bij de aankoop door de (toekomstige) eigenaars als door de syn­dicus dus aangewezen.