Een woning afbreken: ineens in de kosten steken?

Waarover gaat het?

Pand om af te breken. Stel, uw vennootschap heeft in 2009 een redelijk vervallen, maar goed gelegen woning gekocht. U was van plan om die woning te renoveren, maar bij nader inzien blijkt het goedkoper om ze gewoon af te breken en een nieuwe woning te bouwen op het perceel. Voor de BTW kan dat momenteel in principe tegen 6% i.p.v. 21% BTW. Hoe zit het echter voor de belastingen?

Voorbeeld. Uw vennootschap heeft € 350.000 betaald voor de aankoop van het pand, nl. €  200.000 voor de grond en € 150.000 voor woning. Eind 2009 liet ze de oude woning afbreken en in 2010 laat ze een nieuwe woning bouwen. De nieuwe woning zal ± € 400.000 kosten. Op welk bedrag kan uw vennootschap dan afschrijven voor 2009 en 2010 en hoe moet zij dat precies doen?

Afschrijven of ineens in de kosten?

Oud pand. U heeft het pand gekocht voor € 150.000 en het staat ook voor dat bedrag in uw boeken. Op dat bedrag moet uw vennootschap in principe afschrijven ‘volgens de economische waardevermindering’, maar omdat u het pand direct afbreekt, schiet er niet veel ‘economische waarde’ meer over om op af te schrijven. Voor het afgebroken oude pand kunt u dan ook in 2009 een zgn. eenmalige uitzonderlijke afschrijving van € 150.000 boeken zodat het pand ineens voor € 0 in uw boeken staat. Dat stemt ook overeen met de realiteit, want u heeft het afgebroken.

Tip. Ook de afbraakkosten zijn voor uw vennootschap direct aftrekbaar.

Let op! De grond is uiteraard niet afschrijfbaar. Die blijft immers zijn waarde behouden.

Nieuwe woning. U activeert de kostprijs van het nieuwe pand in 2010 en u schrijft die af over de gebruikelijke afschrijvingstermijn (33 jaar voor woningen). In de mate waarin het pand beroepsmatig gebruikt wordt door uw vennootschap, kan zij de BTW recupereren die zij daarop betaalt. De BTW op het deel van de woning dat privé gebruikt wordt (door u of door een huurder), is niet recupereerbaar. Deze niet-recupereerbare BTW is voor uw vennootschap wel fiscaal aftrekbaar.

Nu al een voorziening aanleggen?

Voor welke kosten? Stel, u breekt het pand pas af in 2010. Kunt u de afbraakkosten en de eenmalige afschrijving dan al ten laste leggen van boekjaar 2009?

De eenmalige afschrijving niet, maar de afbraakkosten vaak wel. Een voorziening is nl. een middel om kosten ‘vervroegd’ af te trekken. Dat kan nog voor gebeurtenissen uit een voorgaand boekjaar (2009 dus) die u pas kent na de balansdatum (31 december 2009), maar vóór u de jaarrekening opmaakt (in principe vóór 30 juni 2010).

Voorwaarde. Een voorziening kan voor een duidelijk omschreven kost die op de balansdatum waarschijnlijk of zeker is, maar waarvan het bedrag nog niet vaststaat. Van belang daarbij is echter dat de fiscale wetgeving eist dat een voorziening haar oorsprong vindt in een gebeurtenis die zich tijdens het boekjaar (2009 dus) voor­gedaan heeft. U moet m.a.w. al in 2009 de beslissing tot afbraak genomen hebben en dit ook kunnen aantonen.

Dus... Om die voorziening te kunnen aanleggen voor boekjaar 2009 beschikt u het best over een offerte van een aannemer met de geschatte kosten om de oude woning te slopen, gedateerd in 2009.