Uw volgende stap

Een vruchtgebruik correct waarderen

[Rekentool]

Hoe waardeert u uw vruchtgebruik correct?

Vruchtgebruik waarderen. Uw vennootschap kan het vruchtgebruik van een pand verkrijgen, bv. via een zgn. gesplitste aankoop. Een correcte waardering is essentieel om fiscale problemen te vermijden. Waardeert u het vrucht­gebruik nl. ‘te hoog’, dan betaalt uw vennootschap te veel (en uzelf te weinig), waardoor u een ‘voordeel’ krijgt van uw vennootschap. Dat voordeel kan de fiscus eventueel bij u belasten als een voordeel van alle aard (dus als ‘loon’). Het vruchtgebruik eenvoudigweg waarderen op 80% van de waarde van de volle eigendom, zoals soms in de praktijk gebeurt, is in elk geval verkeerd. Die 80% is nl. enkel van belang voor de registratierechten, maar is niet relevant voor de waarde voor de belastingen. U moet voor de belastingen nl. de ‘werkelijke eco-nomische waarde’ van het vruchtgebruik berekenen, dat is wat u verwacht dat het pand voor uw vennootschap zal opbrengen tijdens de duur van het vrucht­gebruik. Deze verwachte toekomstige opbrengsten moet u dan ook nog ‘actualiseren’, m.a.w. omrekenen naar de waarde op vandaag.

‘Geactualiseerde’ netto opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde van het pand is in principe de verwachte huuropbrengst die u kunt vaststellen op basis van bv. informatie op immowebsites. U moet de verwachte brutohuur nog verminderen met de kosten van onderhoud, de taksen, enz. die uw vennootschap als vruchtgebruiker zal moeten dragen, om tot de netto opbrengstwaarde te komen. Deze kosten kunnen geschat worden op bv. 10% à 25%, afhankelijk van de staat van het pand. Aangezien de netto opbrengstwaarde van het pand berekend moet worden voor de periode waarin uw vennootschap er het gebruik van heeft, is de duur van het vruchtgebruik (maximaal 30 jaar) cruciaal in de waardering.

Actualisatie. De verwachte netto opbrengstwaarde van het pand moet u tot slot actualiseren. Het actualisatiepercentage is afhankelijk van het zgn. geëiste rendement voor uw vennootschap op de investering in het vruchtgebruik en van de verwachte inflatie. De fiscus aanvaardt een formule waarmee u de waarde van een vruchtgebruik objectief kunt berekenen (voorafgaande beslissing nr. 900.432 van 27 april 2010). Voor het geëiste rendement op het vruchtgebruik in de mate waarin het met eigen vermogen gefinancierd wordt, nemen we het gemiddelde van het rendement op investeringen in vastgoed (volgens een gespecialiseerde website) en het rendement op een (bv. 10-jarige) lineaire obligatie (volgens het Rentenfonds). Voor het geëiste rendement op het vruchtgebruik in de mate waarin het gefinancierd wordt met vreemd vermogen (lees: een lening) nemen we het interestpercentage dat uw vennootschap op deze financiering moet be­­talen, plus 1%. Het verwachte rendement van het vruchtgebruik dat gefinancierd wordt met vreemd vermogen mag immers niet lager liggen dan de interesten die uw vennootschap betaalt op dit vreemd vermogen, anders investeert uw ven-nootschap in iets wat haar meer kost dan opbrengt. Voor de verwachte inflatie baseren we ons op de recentste verslagen van het Federaal Planbureau.

U kunt een tool om volgens deze methode een vruchtgebruik te waarderen downloaden van http://vermogen.indicator.be - code VM 14.02.10.

Voorbeeld. Uw vennootschap koopt het vruchtgebruik voor 20 jaar van een winkelpand waarvan u de blote eigendom koopt. De aankoopprijs van de volle eigendom, exclusief registratierechten, is € 300.000. De bruto huurwaarde per maand raamt u op € 1.300 en de kosten voor de verhuurder op 15%. Het gemiddelde huurrendement voor winkelpanden was in 2009 volgens de door ons gebruikte informatie 5,6%. De interestvoet op een 20-jarige lineaire obligatie bedraagt op het moment waarop het vruchtgebruik gevestigd wordt 3,18%. De investering wordt voor 35% gefinancierd met eigen vermogen en voor 65% met een lening bij de bank (interestvoet 4,5%). De verwachte inflatie is 2%. Stoppen we al deze gegevens in de formule, dan blijkt de waarde van het vrucht­gebruik gelijk te zijn aan € 210.406,67. Dit is de waarde incl. registratierechten en notaris­kosten. Na aftrek daarvan is de waarde van het vruchtgebruik € 187.028,15 (62,34% van de waarde van de volle eigendom).

Hoe verhoogt u de waarde? De waarde van het vruchtgebruik hangt af van de gegevens die u in de formule stopt. Stel dat in ons voorbeeld de bruto huurwaarde per maand € 1.500 zou bedragen i.p.v. € 1.300, met eenzelfde kosten­forfait (15%), dat het vruchtgebruik voor 25 jaar i.p.v. voor 20 jaar afgesloten zou worden en dat u een verwachte inflatie van 3% i.p.v. 2% gebruikt, dan is het vruchtgebruik exclusief registratierechten en notariskosten € 285.772,37 waard, wat overeenkomt met 95,25% van de waarde van de volle eigendom. Let wel, u kunt deze gegevens niet zomaar kiezen naargelang van de waarde waarop u wilt uitkomen. Zorg er dus voor dat u deze gegevens objectief kunt verantwoorden.